In Spanien finanzieren

Ausländische Immobilienkäufer können von einer Finanzierung in Spanien in verschiedener Weise profitieren, je nachdem, ob sie sich für eine deutsche oder eine spanische Bank entscheiden. Deutsche Banken, die auch in Spanien tätig sind, bieten oft stabile und planbare Kreditkonditionen, wie beispielsweise langfristige Zinsfestschreibungen und können bei beleihbarem Immobilienbesitz in Deutschland schnell und unkompliziert über einen Immobilienkredit entscheiden. Spanische Banken hingegen bieten mehr Flexibilität bei der Auswahl zwischen Festzins- und variablen Immobilienfinanzierungen und können sich auf der Immobilie in Spanien direkt besichern.

Spanien im europäischen Kontext

Spanien gehört zu den dynamischsten Ländern in Südeuropa. Aufgrund seiner stabilen politischen Lage und des hohen Lebensstandards ist es ein beliebtes Ziel für den Kauf von Auslandsimmobilien. Vom Küstenstreifen der Costa del Sol bis zu den Bergen Kataloniens bietet das Land vielfältige Möglichkeiten für den Immobilienerwerb. Mallorca ist besonders bekannt für Luxusimmobilien, während Barcelona eine Mischung aus Kultur, Handel und Tourismus bietet. Demografisch gesehen steigert die wachsende Zahl von Touristen die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Kurzzeitvermietungen.

Besonderheiten beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Für ausländische Käufer ist der Erwerb einer Immobilie in Spanien relativ unkompliziert und mit nur wenigen Einschränkungen verbunden. Eine wichtige Voraussetzung für alle Käufer ist die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero), eine Steueridentifikationsnummer, die für Immobilientransaktionen und andere rechtliche Aktivitäten in Spanien notwendig ist. Der Kaufprozess beginnt in der Regel mit einem rechtsverbindlichen Vorvertrag und beinhaltet häufig eine nicht erstattungsfähige Anzahlung.

Danach folgt der „Contrato de Compraventa“, der formelle Kaufvertrag, der notariell beglaubigt werden muss. Anschließend muss die Immobilie im „Registro de la Propiedad“, dem spanischen Grundbuchamt, eingetragen werden, um den neuen Besitz zu bestätigen. Käufer müssen entweder die Grunderwerbsteuer („Impuesto de Transmisiones Patrimoniales“, ITP) oder, bei Neubauten, die Mehrwertsteuer („Impuesto sobre el Valor Añadido“) sowie Dokumentenabgaben („Actos Jurídicos Documentados“, AJD) zahlen. Ausländische Investoren sollten auch die jährliche Grundsteuer („Impuesto sobre Bienes Inmuebles“, IBI) und die Vermögenssteuer („Impuesto sobre el Patrimonio“) berücksichtigen, die je nach Region unterschiedlich hoch ausfallen können. Zudem müssen möglicherweise Einkommensteuer auf Mieteinnahmen („Impuesto sobre la Renta de No Residentes“, IRNR) oder auf fiktive Mieteinnahmen einkalkuliert werden.

Besonderheiten bei der Immobilienfinanzierung in Spanien

Spanische Banken bieten verschiedene Finanzierungsoptionen an; Darlehen können  mit festen („hipoteca a tipo fijo“) oder variablen („hipoteca a tipo variable“) Zinssätzen ausgestattet sein. Da gebietsfremde Kreditnehmer als risikoreicher eingestuft werden, können die Kreditkonditionen für ausländische Investoren strenger sein als für inländische Käufer. Das zeigt sich häufig durch höhere Eigenkapitalanforderungen und manchmal auch höheren Zinssätzen.

Käufer müssen in Spanien mit verschiedenen weiteren Kosten rechnen. Dazu gehören Bewertungsgebühren („tasación“) für die Kosten der Immobilienbewertung, Antragsgebühren („comisión de apertura“), die von der Bank für die Bearbeitung des Kreditantrags erhoben werden, sowie Notar- und Grundbuchgebühren, um die Finanzierung und den Eigentümerwechsel rechtlich durchzuführen. In Spanien ansässige Personen können zudem den Abzug der Zinsen für den Erwerb des Hauptwohnsitzes („deducción por inversión en vivienda habitual“) beantragen.

Da die Vermögenssteuer auf den Nettowert des Vermögens einschließlich der Immobilien berechnet wird – also nach Abzug aller Schulden oder Verbindlichkeiten – wird nur der Wert der Auslandsimmobilie für die Besteuerung herangezogen, der abzüglich der Verbindlichkeiten, wie einer Immobilienfinanzierung übrigbleibt. So kann eine Finanzierung die Steuerschuld reduzieren, insbesondere wenn der final berechnete Wert unter die steuerliche Freigrenze für Vermögen fällt. Eine Immobilie zu finanzieren kann daher sowohl für Gebietsansässige als auch für Gebietsfremde vorteilhaft sein, um die Vermögenssteuer zu senken. Für nicht ansässige Käufer ist dies ein entscheidender Aspekt, da ihre Vermögenssteuer nur auf in Spanien befindliches Vermögen erhoben wird. Diese rechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen sollten geklärt werden, bevor Sie einen Kredit in Spanien aufnehmen.

Immobilienfinanzierungen in Spanien im internationalen Vergleich

Ausländische Käufer haben in Spanien häufig mehr Finanzierungsmöglichkeiten als in anderen europäischen Ländern. Eine Immobilie kann in Spanien für Gebietsfremde in der Regel bis zu 60 bis 70 Prozent des Immobilienwerts beliehen werden, während in anderen Ländern wie Italien oft nur eine geringere Beleihungsquote möglich und die Bedingungen strenger sind. In der Schweiz sind die Vorschriften für den Erwerb und die Finanzierung von Auslandsimmobilien für Nichtansässige sogar noch restriktiver, aufgrund der Kaufeinschränkungen für Käufer ohne Schweizer Staatsbürgerschaft bzw. Wohnsitz. Die Laufzeit von Darlehen in Spanien kann bis zu 25 Jahre betragen.