In Griechenland finanzieren

Griechenland zählt innerhalb Europas zu den Märkten mit vergleichsweise attraktivem Einstieg – insbesondere für Ferien- oder Zweitwohnsitze. Das Land verbindet mediterranen Lebensstil, touristische Infrastruktur und Investoreninteresse mit einem Rechts- und Immobilienrahmen, der sich in den letzten Jahren weiter stabilisiert hat. Während frühere Phasen von enormen Wertverlusten und Nachfrageeinbrüchen geprägt waren, zeigt sich aktuell eine solidere Dynamik: Das Land kann sich mittlerweile auf eine kontinuierliche Nachfrage stützen – sowohl aus dem Inland als auch von ausländischen Käufern.

Griechenland im europäischen Kontext

Griechenland nimmt eine besondere Position unter europäischen Immobilienmärkten ein: Das Land bietet noch vergleichsweise moderaten Einstiegspreise, touristisches Potenzial und attraktive Regionen – insbesondere entlang der Küste und auf Inseln. Gleichzeitig zeichnet sich der Markt durch eine Entwicklung hin zur Stabilisierung aus. Die Rechts- und Behördenstrukturen haben sich in den letzten Jahren zunehmend verlässlicher gezeigt. Für Investoren kann Griechenland damit eher als nachhaltiges Segment anstatt Spekulationsmarkt dienen – eine Ergänzung zu etablierten Märkten mit eigenem Profil.

Besonderheiten beim Kauf einer Immobilie in Griechenland

Im griechischen Recht bestehen grundsätzlich keine generellen Beschränkungen für Ausländer, Immobilien in Griechenland zu erwerben. Ausnahmen gelten jedoch in Grenzgebieten (z. B. an der nordgriechisch‐türkischen Grenze oder auf bestimmten privaten Inseln), wo ein Genehmigungsverfahren durch das Verteidigungsministerium oder die regionale Verwaltung erforderlich sein kann. Das Grundbuchsystem erfasst alle Rechte und Belastungen, wobei der Käufer (bzw. sein Anwalt) eine Due-Diligence durchführt, um Lasten, Altbestände, Genehmigungen oder illegale Bauten auszuschließen. Es gibt gesetzliche Regelungen zur horizontalen Eigentumsstruktur („condominium law“) und zu registrierten Rechten am Grundstück (Pfandrechte etc.).  Immobilienerwerb unterliegt der Grunderwerbsteuer und weiteren Steuern (z. B. ENFIA), und bei Vermietung müssen Einkünfte im griechischen Steuersystem gemeldet werden. In Bezug auf Nutzung: In touristisch stark regulierten Zonen (z. B. in zentralen Bezirken Athens) stoßen neue gesetzliche Regelungen auf Einschränkungen, etwa bei Kurzzeitvermietungen (z. B. Beschränkungen für neue Lizenzen).

Besonderheiten bei der Immobilienfinanzierung in Griechenland

Wenn Steuerausländer eine griechische Immobilienfinanzierung anstrebt, verläuft der typische Prozess in mehreren Phasen. Zunächst erfolgt eine Vorabprüfung (Pre-Approval), bei der die Bank grundlegende Bonität und Finanzierungsfähigkeit einschätzt. In dieser Phase wird noch kein Kaufvertrag benötigt. Danach wird eine Finanzierungsstruktur ausgearbeitet: Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV), Laufzeit und Zinsmodell (z. B. anfängliche feste Zinsphasen). Für Ausländer liegt die zulässige Beleihung häufig niedriger, typischerweise bis etwa 60-65 % des Marktwerts.  Ist ein verbindlicher Finanzierungsrahmen gewährt, erfolgt der Abschluss: Der Kauf wird notariell beurkundet und im Grundbuch (Ktimatologio / Υποθηκοφυλακείο) eingetragen. Bei Neubauten oder Sanierungsobjekten wird häufig eine gestaffelte Auszahlung in Phasen nach Baufortschritt vereinbart, um Risiken für alle Parteien zu begrenzen. Laufzeiten für Non-Residents sind häufig auf 15 Jahre begrenzt, manchmal auf 15–20 Jahre, abhängig von Alter, Einkommen und Kreditpolitik. In bestimmten Fällen ist auch eine anfängliche Festzinsperiode vorgesehen, gefolgt von variablen Zinsmodellen (z. B. mit Bezug auf Euribor). Manche Institute bieten etwa feste Zinsen für zunächst 3 Jahre, danach erfolgt dann eine Umstellung auf variable Zinsen auf Basis des 3-Monats-Euribor plus Spread.

Immobilienfinanzierungen in Griechenland im internationalen Vergleich

In Märkten wie Spanien oder Portugal sind Beleihungsquoten von 70 % oder höher für Ausländer relativ üblich, während in Griechenland Investoren häufiger mit 60–65 % kalkulieren müssen. Im Hinblick auf Laufzeiten sind griechische Angebote für Ausländer tendenziell kürzer als in anderen europäischen Märkten. Während anderen europäischen Staaten auch Ausländer Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren strukturieren können, liegen in Griechenland bei Non-Residents oft Obergrenzen bei rund 15-20 Jahren.