Ausgangspunkt für diesen Vergleich ist in der Regel der Wunsch eines Kunden ein Immobilienobjekt außerhalb des eigenen Wohnsitzes, in der Regel im europäischen Ausland, zu erwerben. Hier steht man häufig vor der Entscheidung, ob man eine lokale Baufinanzierung für diesen Kauf in Anspruch nehmen möchte oder sich für eine Kapitalbeschaffung (Equity Release) aus Immobilien im Heimatland entscheidet, wenn dort bereits lastenfreies Immobilienvermögen zur Verfügung steht. Beide Varianten haben jeweils Vor- und Nachteile. In diesem Artikel schlüsseln wir für Käufer die wichtigsten Punkte zwischen Immobilienfinanzierungen im Land des Kaufs und Kapitalbeschaffungen im Heimatland auf.
Finanzierung von europäischen Immobilien
Beim Immobilienkauf im Ausland ist die Finanzierung eine der ersten und häufig auch größten Hürden, die ein Käufer meistern muss. Die europäischen Immobilienmärkte können für Immobilieninvestitionen eine attraktive Alternative zu Deutschland sein, aber dort herrschen auch eigene Finanzierungsregeln, Bankvorschriften und möglicherweise auch andere Währungen. Ausländische Käufer stehen dabei häufiger vor der Entscheidung, ob sie eine lokale Immobilienfinanzierung in dem jeweiligen Land der Immobilie aufnehmen sollen oder ob eine Kapitalbeschaffung aus ihrem Heimatland über bestehende Immobilien zur Zahlung des Kaufpreises im Ausland eine Alternative ist. Diese Entscheidung wird von vielen Faktoren beeinflusst, darunter welche Konditionen man erhält, wie die eigene Risikobereitschaft ist und in welcher Höhe man als ausländischer Käufer einen Immobilienkauf finanzieren kann. Es ist wichtig, all diese Faktoren zu berücksichtigen, um sicherzustellen, dass die gewählte Finanzierungsstruktur auch zu den eigenen langfristigen Zielen passt. In Ländern wie Deutschland, der Schweiz und Österreich können heimische Finanzierungen mit strengen Bonitätsprüfungen verbunden sein, diese Märkte zeichnen sich auch durch eine hohe Stabilität und Regulierung aus. In Ländern wie Spanien und Frankreich können Ausländer Zugang zu verschiedenen Finanzierungsoptionen erhalten, allerdings zu teils sehr unterschiedlichen Konditionen. Abseits der lokalen Finanzierungsmöglichkeiten als Steuerausländer, stehen Käufern häufig auch die Option der Kapitalbeschaffung auf einer lastenfreien Inlandsimmobilie in Deutschland oder ihrem jeweiligen Heimatland zur Verfügung, was für den Kunden einen einfacheren Dokumentationsprozess bedeuten kann. Bei der Kapitalbeschaffung wird die Inlandsimmobilie bewertet und geprüft, wie viel zusätzliches Kapital für neue Anschaffungen zur Verfügung gestellt werden kann. Europäische und inländische Immobilienfinanzierungen für den Kauf einer ausländischen Immobilie bietet jeweils eigene Vor- und Nachteile.
Ausländische Immobilienfinanzierungen
Ausländische Immobilienfinanzierungen werden in dem jeweiligen europäischen Land aufgenommen, in dem die Immobilie gekauft werden soll. Diese Darlehen unterliegen den Bankvorschriften des jeweiligen Landes sowie den lokalen Gesetzen und Anforderungen. So können beispielsweise spanische Immobilienfinanzierungen für Ausländer attraktiv sein, da das Land relativ offen für die Finanzierung von Steuerausländern ist. Bei ausländischen Immobilienfinanzierungen bewegen Sie sich mit Ihrer Finanzierung innerhalb des landesspezifischen Bankensystems, was einen Zugang zum lokalen Bankennetz gewährt und wo es sinnvoll sein kann, weitere, mit der Immobilie zusammenhängende Dienstleistungen wie lokale Konten oder niedrigere Transaktionskosten zu bedenken. Gleichzeitig kann sich das Kreditantragsverfahren für ausländische Immobilienfinanzierungen aber auch komplexer gestalten und erfordert in der Regel eine gute Kenntnis der lokalen Immobiliengesetze und Bankvorschriften. In einigen Ländern gelten strengere Auflagen für Finanzierungen von ausländischen Käufern, wie etwa die Verpflichtung, einen Bürgen im Inland zu stellen oder weitere Dokumente zum Einkommen, Eigenkapital der der Bonität vorzulegen.
Kapitalbeschaffung über eine Inlandsimmobilie
Equity Release oder auch Kapitalbeschaffung bedeutet, dass Sie zusätzliches Kapital durch die Beleihung einer bestehenden Immobilie in Deutschland oder in Ihrem Heimatland beschaffen. Eine Bank in Deutschland besichert sich auf der Immobilie und gewährt Ihnen einen Kredit, den Sie für den Kauf einer ausländischen Immobilie verwenden können. Dies kann für Käufer attraktiv sein, die eine gewisse Flexibilität und einen möglichst geringen Aufwand bei der Kreditaufnahme wünschen. Einer der größten Vorteile der Kapitalbeschaffung besteht darin, dass die oft komplexen und strengen Anforderungen für die Aufnahme ausländischer Immobilienfinanzierungen umgangen werden können. Dies kann eine schnellere und unkompliziertere Option sein, als sich mit dem ausländischen Bankensystem und dem dortigen regulatorischen Rahmen auseinanderzusetzen, und ist daher ideal für Käufer, die schneller eine Finanzierung benötigen und über frei verfügbare Grundschulden bei einem bestehenden Immobilienportfolio im Heimatland verfügen. Außerdem können Käufer durch die Kapitalbeschaffung im Inland von potenziell besseren Konditionen profitieren.
Kosten und Risiken im Vergleich
Für die Auswahl, ob die Finanzierung im Ausland oder im Heimatland die bessere Option ist, gilt es die jeweiligen Kosten und Risiken einer ausländischen Immobilienfinanzierung mit denen einer Kapitalbeschaffung zu vergleichen. Die Kosten für eine ausländischen Immobilienfinanzierung umfassen unter anderem Notargebühren, Bewertungsgebühren und andere lokale Bankgebühren. Diese gibt es auch bei der Kapitalbeschaffung, diese können aber niedriger ausfallen, wenn ein langjähriger Bestand durch die Hausbank betreut wird.
Andererseits möchte ein Käufer ggf. gar nicht zu viele Verkettungen zwischen Immobilienvermögen im In- und Ausland aufbauen, insbesondere wenn es um größere und damit komplexere Portfolien geht, bei denen regelmäßig Refinanzierungen oder Revalutierungen anstehen. In einem solchen Fall wäre die Wahl der ausländischen Finanzierung über die Inlandsvariante präferiert.
Ein weiterer Faktor, den Sie berücksichtigen sollten, sind die Wechselkurse. Bei ausländischen Immobilienfinanzierungen haben z.B. eingehende Mietzahlungen die gleiche Währung wie ein lokal aufgenommenes Darlehen, sodass Wechselkursschwankungen normalerweise gering sind. Bei einer Kapitalbeschaffung in der Währung des Heimatlandes bei z.B. Vermietungseinnahmen in ausländischer Währung könnte der Käufer Währungsschwankungen ausgesetzt sein. Die Entscheidung zwischen beiden Optionen ist am Ende eine sehr individuelle und von den Präferenzen und Abhängigkeiten der Vermögenswerte eines jeweiligen Käufers abhängig.
Weitere Informationen und fachkundige Beratungsangebote finden Sie auf unseren Seiten über Internationale Immobilienfinanzierung und damit verbundene Finanzierungslösungen, darunter Immobilienfinanzierung in der Schweiz, Immobilienfinanzierung in Italien, Immobilienfinanzierung in Deutschland und der Immobilienfinanzierung in Spanien.
