In Holland finanzieren

Die Niederlande zeichnen sich als Investitionsstandort durch eine Kombination aus hoher institutioneller Stabilität, ausgeprägter Nachfrage nach Wohnraum und einem Markt mit begrenztem Angebot aus. Insbesondere urbane Zentren wie Amsterdam, Utrecht oder Rotterdam sind Zielpunkte für Investoren, die auf langfristiges Miet- oder Wertsteigerungspotenzial setzen. Gleichzeitig bieten aussichtsreiche Randlagen oder Küstenregionen für Investoren mit mittlerem Budget Chancen, wenn sie Infrastruktur und Erreichbarkeit berücksichtigen.

Die Niederlande im europäischen Kontext

Die Niederlande gelten als ein Musterbeispiel für ein mittelgroßes, wirtschaftlich stark vernetztes Land mit einem stabilen Rechtsrahmen und hoher Lebensqualität. Im Immobilienkontext fallen insbesondere drei Merkmale ins Auge: Zum einen ist das Land räumlich begrenzt – steigender Bevölkerungsdruck trifft auf begrenzten Flächenzuwachs, wodurch attraktives Bauland zunehmend rar wird. Daraus folgt, dass insbesondere gut gelegene urbane Gebiete und Randzonen mit guter Verkehrs- und Infrastruktur besonders stark nachgefragt werden.

Zum anderen zeichnet sich der Markt durch hohe Institutionalisierung und Regulierung aus. Das niederländische Grundbuchsystem, das Kadaster, ist etabliert, transparent und gilt als verlässlich – Eigentumsverhältnisse sind klar, Transaktionen nachvollziehbar und rechtlich belastbar.

Besonderheiten beim Kauf einer Immobilie in den Niederlanden

In den Niederlanden gelten grundsätzlich keine gesetzlichen Beschränkungen, die Ausländer vom Immobilienerwerb ausschließen. Ob EU- oder Nicht-EU-Bürger: Eigentum kann erworben werden. Doch die Hürden liegen häufig im Detail. Banken verlangen typischerweise, dass Käufer einen festen Arbeitsplatz, Wohnsitznachweise (BSN), ein niederländisches Bankkonto und nachvollziehbare Einkommens- und Vermögensnachweise vorlegen. Wenn ein Teil Ihrer Einnahmen aus dem Ausland stammt, werden diese oft in Euro umgerechnet und mit Zuschlägen oder Abschlägen bewertet – Banken kalkulieren das Währungsrisiko ein.

Der Erwerbsprozess selbst folgt etablierten Schritten: zunächst eine Kaufvereinbarung („koopovereenkomst“), dann die notarielle Beurkundung („transport“) durch einen niederländischen Notar. Danach wird der Titel im Grundbuch („Kadaster“) eingetragen. Bereits im Vorfeld empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung der Kaufnebenkosten – denn diese werden typischerweise nicht in die Finanzierung aufgenommen, sondern müssen aus Eigenmitteln gedeckt werden: Notargebühren, Grundbuchkosten, Maklerhonorare, Bewertungs- und Gutachterkosten sowie die Übertragungssteuer („overdrachtsbelasting“) sind üblich.

Ein wichtiger Spezialfall ist das sogenannte Erbpachtmodell („erfpacht“), das in manchen niederländischen Gemeinden Anwendung findet. In solchen Fällen besitzt der Käufer nicht das Grundstück selbst, sondern bekommt ein Nutzungsrecht – bestehende langfristige Erbpachtverträge werden häufig aufgelöst oder umgestellt, aber Käufer sollten bei Immobilienrecherchen prüfen, ob Erbpachtvereinbarungen bestehen (z. B. in Amsterdam). Eine Gemeinde kann gelegentlich auch die Möglichkeit bieten, das Erbpachtrecht in einen vollständigen Eigentumsstatus umzuwandeln.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass in attraktiv gelegenen Städten in Spitzenlagen häufig Bieterverfahren („onderhands bieden“) üblich sind: Käufer bieten über dem offiziellen Angebotspreis, um gegenüber Mitbewerbern zu bestehen. Banken finanzieren in der Regel den gebotenen Höchstpreis nicht vollständig, sodass überschießende Beträge durch Eigenmittel getragen werden müssen.

Besonderheiten bei der Immobilienfinanzierung in den Niederlanden

In den Niederlanden bieten Banken klassische Kreditmodelle wie Annuitäten- oder lineare Darlehen an, und in bestimmten Fällen auch sogenannte tilgungsfreie-Modelle. Für Investoren ist besonders relevant: Banken können unter bestimmten Voraussetzungen Finanzierungen bis zum Marktwert („loan-to-value“, LTV) der Immobilie gewähren. Dabei gilt jedoch: Je höher die Beleihung, desto strenger sind die Anforderungen – die Banken prüfen unter anderem eine niederländische Steuer- bzw. BürgerServiceNummer (BSN), Einkommen in Euro, einen Arbeitsvertrag und oft den bisherigen Aufenthalt in den Niederlanden. Für Steuerausländer oder anzusetzende Einkünfte außerhalb der Niederlande gelten häufig Abschläge oder eine reduzierte Anerkennung des Einkommens. Eine Laufzeit von etwa 20 bis 30 Jahren ist üblich; je nach Projekt oder Nutzung sind auch kürzere oder variablere Laufzeiten möglich. Zusätzlich sind Kosten wie Gutachtergebühren, Notar- und Grundbuchkosten sowie Bank- und Maklergebühren typischerweise privat zu tragen. Steuerlich ist insbesondere die Möglichkeit relevant, Zinsen im Fall der Eigennutzung steuerlich geltend machen zu können – bei Investoren steht hingegen eher die Rentabilität über Miet- oder Wertsteigerung im Vordergrund. Insgesamt gilt: Eine Finanzierung in den Niederlanden ist gut machbar, sie verlangt jedoch eine solide Vorbereitung, lokale Expertise und vollständige Unterlagen.

Ergänzend können in grenznahen Regionen sogenannte Grenzgänger-Finanzierungen eine besondere Option sein. In den Grenzbereichen zu den Niederlanden und Deutschland – etwa der durch die Städteregion Aachen (Deutschland) / Provinz Limburg (Niederlande) bekannten Euroregion Euregio Meuse-Rhine, oder entlang der deutsch-niederländischen Grenze (z. B. im Umfeld von Nordrhein-Westfalen und der niederländischen Provinz Limburg) – existieren Institute, die in Ausnahmefällen Personen akzeptieren, die im Nachbarland wohnen oder arbeiten, jedoch in den Niederlanden eine Immobilie erwerben möchten. Bei solchen Modellen wird die Immobilie in den Niederlanden als Sicherheit herangezogen, während das Einkommen in Euro bewertet wird und der Arbeitsvertrag im Nachbarstaat Teil der Risikoanalyse ist. Die Auszahlung und Eigentumsübertragung erfolgen nach niederländischem Recht – häufig über einen niederländischen Notar –, während die Rückzahlung je nach Bankstruktur sowohl über ein niederländisches Konto als auch über ein Konto im Wohnsitzstaat abgewickelt werden kann. Solche Grenzgänger-Finanzierungen sind stets Einzelfallentscheidungen und bedürfen einer frühzeitigen Abstimmung mit der Bank bezüglich Einkommensnachweisen und einer nachvollziehbaren grenzüberschreitenden Zahlungsstruktur.