Eine grenzüberschreitende Besteuerung ist für Gebietsfremde oder Steuerausländer ein komplexes, aber relevantes Thema, wenn sie Investitionen außerhalb ihres Heimatlandes planen. Gebietsfremde, die z.B. im Ausland, wie in Deutschland investieren möchten, aber dort keinen Wohnsitz haben, müssen sich in einem Geflecht von Steuergesetzen zurechtfinden. In diesem Artikel werden einige Themen der grenzüberschreitenden Besteuerung aufgegriffen, steuerlichen Konsequenzen im Heimatland und Möglichkeiten zur Abmilderung von steuerlichen Auswirkungen bei Transaktionen.
Regeln für Immobilien & Steuern
Bei der grenzüberschreitenden Besteuerung gibt es eine Reihe von Regeln und Vorschriften, die die für natürliche oder juristische Personen bei internationalen Transaktionen anwendbar sind. Dabei geht es vor allem darum, dass grenzüberschreitend erzielte Einnahmen ordnungsgemäß, aber nicht doppelt besteuert werden und die jeweiligen Zuständigkeiten zweier beteiligter Länder klar sind.
Das deutsche Steuerrecht besagt, dass alle Einkünfte, die Nichtansässige aus der Vermietung von Immobilien in Deutschland erzielen auch dort versteuert werden müssen. Dabei kann es sich um reguläre Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne oder sonstige Einkünfte aus Immobilieninvestitionen handeln. Gleichzeitig kann auch das Wohnsitzland steuerliche Ansprüche bei Einnahmen geltend machen.
Um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden, haben viele Länder, darunter auch Deutschland Doppelbesteuerungsabkommen mit anderen Ländern abgeschlossen. Diese Abkommen verhindern eine Doppelbesteuerung, indem sie festlegen, welches Land das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkommensarten hat.
Die Steuerlandschaft ist häufig im Wandel, sodass auch Steuerausländer auf dem aktuellen Stand bleiben sollten, um die eigene Steuerstrategie langfristig zu optimieren. Professionelle Beratung, z. B. durch einen auf internationale Situationen spezialisierte Steuerberater, die sowohl mit den deutschen als auch mit den Vorschriften im Heimatland des Käufers vertraut sind, sind zur Optimierung der eigenen steuerlichen Situation essenziell.
Steuern: Doppelbesteuerungsabkommen und Entlastungen
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) sind wichtige Verträge zwischen verschiedenen Ländern, die zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen für die Bürger der jeweiligen Länder dienen. Deutschland hat mit vielen Ländern weltweit DBA abgeschlossen, um festzulegen, wie die Besteuerung von Bürgern beider Unterzeichnerstaaten, die im jeweils anderen Land Einkünfte erzielen, erfolgen soll.
In einem DBA wird festgelegt, welches Land das Besteuerungsrecht für verschiedene Einkunftsarten wie Mieteinnahmen, Zinserträge, Dividenden und Veräußerungsgewinne hat. Es könnte zum Beispiel definiert sein, dass Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien durch einen Steuerausländer nur in Deutschland zu versteuern sind, das Heimatland befreit die Einkünfte dann von der eigenen Besteuerung.
Die Inanspruchnahme von Steuererleichterungen im Rahmen von DBA ist in der Regel mit einem formalen Verfahren verbunden, bei dem der Steuerpflichtige den Steuerbehörden seines Heimatlandes Nachweise über die in Deutschland gezahlten Steuern vorlegen muss. Dies kann eine umfangreiche Dokumentation erfordern.
Verpflichtungen von Käufern ohne Wohnsitz in Deutschland
Immobilienkäufer ohne Wohnsitz in Deutschland unterliegen, wie andere Immobilieneigentümer, bestimmten steuerlichen Pflichten. Dazu gehört vor allem die Verpflichtung, Steuern auf alle Einnahmen im Zusammenhang mit Immobilieneigentum in Deutschland zu zahlen. So müssen zum Beispiel Mieteinnahmen bei der Steuererklärung angegeben werden und je nachdem in welcher Struktur der Käufer die Immobilien im Eigentum hat, können Mieteinnahmen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz und damit progressiv besteuert werden.
Zusätzlich zur Versteuerung von laufenden Mieteinnahmen können Immobilienbesitzer, wenn sie ihre Immobilie innerhalb einer Haltefrist nach dem Erwerb verkaufen auch der Steuer auf Veräußerungsgewinne unterliegen. Erst nach Ablauf einer Spekulationsfrist, in Deutschland häufig, 10 Jahre nach Ankauf, können die Immobilien steuerfrei verkauft werden. Die Steuer wird hierbei auf den beim Verkauf erzielten Gewinn erhoben, der sich aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis der Immobilie ergibt.
Des Weiteren kann für einen Gebietsfremden die Abgabe von Steuererklärungen in Deutschland auch komplexer sein. Steuerausländer müssen alle relevanten im Inland erzielten Einnahmen und Ausgaben angeben, damit das zu versteuernde Einkommen korrekt berechnet werden kann und die Steuererklärung muss jedes Jahr bis zu einer bestimmten Frist bei den deutschen Steuerbehörden eingereicht werden.
Daher ist es für Käufer, die nicht in Deutschland ansässig sind, empfehlenswert einen auf grenzüberschreitende Situationen spezialisierten Steuerberater und/oder Rechtsanwalt vor Ort für eine Mandatierung in Betracht ziehen. Die Beauftragung von Experten, die mit dem deutschen, aber auch ausländischem Steuerrecht vertraut sind, kann hilfreich für die eigene Steuergestaltung sein. Dieser gestaltende Ansatz kann die Steuerverbindlichkeiten minimieren und dafür sorgen, dass sich der Steuerpflichtige an die Anforderungen des komplexen deutschen Steuersystems hält.
Steuerliche Auswirkungen im Heimatland des Käufers
Über die Anforderungen in Deutschland hinaus müssen sich nicht im Inland ansässige Käufer auch mit der grenzüberschreitenden Besteuerung in ihrem Heimatland auseinandersetzen. Einige Länder verlangen von ihren Bürgern die Meldung ihrer weltweiten Einkünfte, dementsprechend müssen auch alle Einkünfte aus deutschen Immobilien bei der inländischen Steuererklärung angegeben werden.
Das Vorgehen bei der Meldung ausländischer Einkünfte ist von Land zu Land unterschiedlich, erfordert aber in der Regel eine detaillierte Dokumentation der Einkünfte und der im Ausland gezahlten Steuern. Diese Informationen werden benötigt, um die grenzüberschreitende Besteuerung nach dem Steuerrecht des Heimatlandes zu berechnen und bereits gezahlte Steuern bei Anwendung eines Doppelbesteuerungsabkommens anzuerkennen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Steuerausländer Ihre grenzübergreifende Situation am besten durch eine strategische Planung und professionelle Beratung sowohl in Deutschland als auch in ihrem Heimatland optimieren.
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