Refinanzierung vorbereiten: der 24-Monats-Ansatz

Refinanzierung wird in vielen Organisationen erst dann ein Thema, wenn die Restlaufzeit einer Finanzierung einstellige Monatszahlen erreicht. Für professionelle Immobilieninvestoren und Unternehmen ist dieser Zeitpunkt deutlich zu spät. Gerade in einem volatilen Zins- und Bankenmarkt braucht eine solide Refinanzierungsstrategie Vorlauf. Der 24-Monats-Ansatz setzt genau hier an: Spätestens zwei Jahre vor Laufzeitende beginnt ein strukturierter Prozess, der Maturitäten, Kennzahlen, Kapitalmarktumfeld und Bankendialog miteinander verzahnt.

Warum 24 Monate ein sinnvoller Vorlauf sind

Ein Vorlauf von 24 Monaten ist kein starres Gesetz, aber ein praktikabler Richtwert. Er berücksichtigt, dass Refinanzierung heute weit mehr ist als die Verlängerung eines bestehenden Kredits. Bewertungen müssen aktualisiert, Objekt- oder Unternehmenskennzahlen neu eingeordnet, interne Strategien abgeglichen und mehrere Finanzierungspartner eingebunden werden. Darüber hinaus können Kreditprozesse auf Bankenseite mehrere Gremienstufen durchlaufen und sich durch Marktveränderungen zusätzlich verlängern. Mit 24 Monaten Vorlauf bleibt ausreichend Zeit für drei Ebenen: die sachliche Analyse der eigenen Struktur, den geordneten Markt- und Bankendialog und die Umsetzung inklusive Vertragsverhandlungen. Wer diesen Zeitraum konsequent nutzt, vermeidet Ad-hoc-Entscheidungen kurz vor Fälligkeit, bei denen häufig der Handlungsspielraum begrenzt ist. Statt „take it or leave it“ entsteht ein echter Auswahlprozess, in dem unterschiedliche Strukturen, Laufzeiten und Konditionen gegeneinander abgewogen werden können. Zugleich schafft der 24-Monats-Ansatz Puffer für unerwartete Ereignisse. Verzögerte Gutachten, längere Prüfungsprozesse, interne Entscheidungswege oder kurzfristige Marktbewegungen führen dann nicht automatisch in Zeitdruck, sondern können in einem geplanten Prozess aufgefangen werden.

Analysephase: Struktur, Kennzahlen und Sicherheiten prüfen

Die ersten Monate des 24-Monats-Fensters gehören der Bestandsaufnahme. Im Immobilienbereich bedeutet das, Objekte, Portfolios und bestehende Finanzierungen systematisch zu erfassen: Laufzeiten, Zinsbindungen, Tilgungsprofile, Covenants und Sicherheiten. Im Unternehmenskontext kommen zusätzliche Linien wie Betriebsmittelkredite, Investitionsdarlehen und eventuelle Private-Debt-Strukturen hinzu. Ziel ist ein klares Bild der Ausgangssituation. Welche Finanzierungen laufen wann aus, wie verteilen sich Volumina und Sicherheiten, wo gibt es Konzentrationsrisiken. Parallel werden aktuelle Kennzahlen analysiert: Beleihungsausläufe, Cashflows, Kapitaldienstdeckung, Verschuldungsgrade und gegebenenfalls Ratings. Hier zeigt sich, ob die Struktur noch zum heutigen Geschäftsmodell passt oder ob Refinanzierung auch zur Korrektur historisch gewachsener Muster genutzt werden sollte. Teil dieser Analyse ist eine Zieldefinition. Soll der Verschuldungsgrad reduziert, die Zinsbindung verlängert, der Bankenkreis fokussiert oder alternative Kapitalquellen eingebunden werden. Der 24-Monats-Ansatz nutzt die anstehende Refinanzierung bewusst als Anlass, um nicht nur Kredite zu verlängern, sondern die Kapitalstruktur qualitativ weiterzuentwickeln. Erst wenn dieses Zielbild klar ist, macht der Dialog mit Finanzierungspartnern wirklich Sinn.

Markt- und Partnerdialog: Finanzierungsspielräume ausloten

Auf die Analyse folgt die Dialogphase. Spätestens 18 bis 12 Monate vor Fälligkeit sollten bestehende und potenzielle neue Finanzierungspartner angesprochen werden. Die Ausgangsbasis bildet ein konsistentes Informationspaket: aktualisierte Objekt- oder Unternehmensdaten, Businesspläne, Szenarien und ein Vorschlag, wie die künftige Struktur aussehen könnte. Mit bestehenden Banken geht es in dieser Phase darum, Erwartungen abzugleichen. Wie sehen die Institute das Engagement, welchen Beleihungskorridor halten sie für angemessen, welche Covenants und Kennzahlen sind ihnen wichtig. Gleichzeitig können Alternativen sondiert werden, etwa weitere Banken, Debt Funds, Whole-Loan-Anbieter oder Plattformfinanzierungen. Der 24-Monats-Vorlauf ermöglicht es, diese Gespräche nicht aus einer Position des Zeitdrucks, sondern auf Augenhöhe zu führen. Wichtig ist, Angebote nicht nur anhand des Zinssatzes zu vergleichen. Laufzeitstruktur, Zinsbindungslogik, Covenants, Flexibilität bei Sondertilgungen, Reporting-Anforderungen und die Anschlussfähigkeit für künftige Refinanzierungen spielen eine ebenso große Rolle. In vielen Fällen ist eine etwas höhere Marge in einer gut steuerbaren Struktur sinnvoller als der nominell günstigste Zins in einem engen Covenant-Korsett.

Umsetzung: vom Term Sheet zur neuen Finanzierungsstruktur

Die letzten 12 Monate des 24-Monats-Fensters dienen der konkreten Umsetzung. Auf Basis der eingeholten Angebote werden Strukturvarianten verglichen und der bevorzugte Finanzierungsmix definiert. Das kann eine Verlängerung mit bestehenden Banken, eine Neuordnung des Bankenkreises, die Einbindung alternativer Kreditgeber oder eine Kombination aus mehreren Bausteinen sein. Es folgt die Phase der Term Sheets, Detailverhandlungen und Vertragsdokumentation. In dieser Zeit werden Covenants final definiert, Sicherheitenkonzepte abgestimmt, Reporting-Wege festgelegt und Rückzahlungslogiken verankert. Je nach Transaktionskomplexität können hierzu auch externe Gutachten, rechtliche Prüfungen und interne Gremienfreigaben erforderlich sein. Der 24-Monats-Ansatz stellt sicher, dass all dies innerhalb eines geplanten Rahmens erfolgen kann, ohne in den letzten Wochen vor Fälligkeit unter Druck zu geraten. Kurz vor Laufzeitende der Altfinanzierung ist die neue Struktur idealerweise bereits unterschrieben und bereit zur Auszahlung. So lassen sich Überschneidungen, Doppelbelastungen und teure Übergangslösungen vermeiden. Refinanzierung wird damit von einem Stressereignis zu einem gestaltbaren Prozess, der Zinsrisiken, Strukturqualität und strategische Ziele miteinander verbindet. Wer den 24-Monats-Ansatz konsequent nutzt, baut sich mittelfristig eine Refinanzierungsroutine auf, in der Maturitäten bewusst orchestriert und nicht nur verwaltet werden.