Bauträger und Projektentwickler

finbird unterstützt Bauträger und Projektentwickler bei der Strukturierung von Finanzierungslösungen für die Realisierung von gewerblichen Bauvorhaben.

Bauträger und Projektentwickler

finbird strukturiert Finanzierungslösungen für gewerbliche oder wohnwirtschaftliche Projektentwicklungen für Bauträger, Projektentwickler und Immobilien-Investoren. Wir arbeiten mit einem langjährigen Netzwerk von Kredit- und Kapitalgebern sowie Eigenkapitalinvestoren zusammen, um attraktive Konditionen für unsere Mandanten zu sichern, die auf die Bedürfnisse des jeweiligen Projekts zugeschnitten sind. Dabei arbeiten wir sowohl mit Banken wie auch alternativen Kapitalgebern zusammen.

Hintergrund zur Projektfinanzierung

Gewerbliche Projektfinanzierungen sind innerhalb der gewerblichen Immobilienfinanzierung ein spezialisierter Bereich, der sich auf die Bereitstellung erforderliche finanzieller Mittel für die Entwicklung neuer Immobilienprojekte konzentriert. Diese Mittel zu erhalten kann für Projektentwickler komplex sein, da Kreditgeber, je nach Marktphase und eigenen Finanzierungskriterien unterschiedliche Voraussetzungen an Kreditnehmer stellen, bevor eine Projektfinanzierung genehmigt oder auch ausgezahlt werden kann.

Grundlagen der Kapitalbeschaffung für Projektentwickler

Hintergrund der strengeren Kriterien sind häufig besondere Unsicherheiten in Projektentwicklung, wie z.B. höhere Baukosten, verlängerte Genehmigungsfristen durch Behörden oder Unwägbarkeiten, die während der Bauphase entstehen. Da Neubauprojekte mit nicht unerheblichen Risiken verbunden sind müssen Kreditgeber und Investoren verschiedene Faktoren berücksichtigen, bevor eine Finanzierung genehmigt werden kann, darunter fällt in der Regel die Durchführbarkeit des Projekts, die Erfahrung des Projektentwicklers, die Marktnachfrage nach dem hergestellten Objekt und allgemeine wirtschaftliche Bedingungen, wie der aktuelle Zinsmarkt. Kreditgeber und Investoren prüfen den Projektumfang meist anhand detaillierter Pläne, Kostenkalkulationen und geplanter Budgets sowie der Zeitpläne bis zur Fertigstellung.

Gewerbliche Baufinanzierungen werden zur Bauvorbereitung, vor allem aber für die Umsetzung der umfangreichen Hochbaumaßnahme eingesetzt, wobei die Freigabe der Mittel an enge Auszahlungsvoraussetzungen geknüpft ist.
Brückenfinanzierungen werden bei großen Neubauvorhaben in der Regel bei kurzfristigem Finanzbedarf verwendet. Ein Überbrückungskredit kann für einen Ankauf, Maßnahmen zur Vorbereitung des Hochbaus aber auch zur Deckung unerwarteter Ausgaben im Projekt verwendet werden.
Finanzierungen vor dem Hochbau können Kosten für den Ankauf von Grundstücken oder dessen Erschließung im Vorfeld des Bauvorhabens umfassen oder etwaig anfallende Kosten abdecken, um Baurecht zu schaffen.

Die Bewertung des fertigzustellenden Neubaus ist von entscheidender Bedeutung für eine gewerbliche Projektfinanzierung, da sie den Umfang der notwendigen finanziellen Mittel und die Rückführung des aufgenommenen Kapitals aus den erwarteten Erträgen des Projekts bestimmt. Kreditgeber finanzieren große Neubauvorhaben in der Regel in Tranchen, wobei jede Tranche erst nach Eintreten definierter Meilensteine entlang des nachzuweisenden Baufortschritts freigegeben wird. Bauträger und Projektentwickler können eine Vielzahl an verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten für ihre Projekte prüfen und häufig werden diese Vorhaben mit unterschiedlichen Kapitalgebern und -quellen und Finanzierungsprodukten strukturiert, z. B. durch Bankdarlehen, Eigenkapital aber auch komplexeren Instrumenten wie Mezzanine-Finanzierungen oder privat platzierten nachrangigen Anleihen. Jede Finanzierungsoption hat ihre Vor- und Nachteile und die Wahl hängt weitgehend von der Größe des Projekts, der Dauer der Baumaßnahme und den Marktbedingungen ab.

Wichtige Kennzahlen und Begriffe für gewerbliche Projektfinanzierungen

Loan-to-Value bzw. Beleihungswert (LTV) und Loan-to-Cost (LTC): Der Beleihungswert (LTV) bezeichnet die Höhe des Darlehens relativ zu dem Wert des zu errichtenden Immobilienobjekts . Ein LTV von 70 Prozent bedeutet zum Beispiel, dass der Kreditgeber 70 Prozent und der Projektentwickler 30 Prozent des Immobilienwerts durch Eigenkapital oder andere Finanzierungsquellen finanziert. Der LTC bezeichnet die Höhe des Darlehens relativ zu den Baukosten. Ein LTC von 80 Prozent bedeutet, dass der Kreditgeber 80 Prozent der Baukosten finanziert und der Bauträger 20 Prozent. Der LTC ist wichtig, da er alle Projektkosten berücksichtigt und einen umfassenderen Überblick über der die Wahrscheinlichkeit von notwendigen Nachfinanzierungen aufgrund von Kostenabweichungen entlang der Bauphase gibt.

Projektentwicklermarge: Die Projektentwicklermarge ist der potenzielle Gewinn für den Projektentwickler aus dem Abschluss und vollständigen Verkauf aller im Bauvorhaben erstellten Einheiten nach Abzug aller Kosten. Wenn sich beispielsweise die Gesamtprojektkosten einschließlich der Finanzierungskosten auf 10 Millionen Euro belaufen und die Verkaufserlöse 12 Millionen Euro betragen, beträgt die Entwicklermarge 2 Millionen Euro oder 20 Prozent der Gesamtprojektkosten. Eine gesunde Entwicklermarge ist sowohl für potenzielle Kreditgeber als auch für den Projektentwickler wichtig, um einen Puffer für unerwartete Kostenüberschreitungen während der Bauphase zu haben.

Vorverkaufsquote: Die Vorverkaufsquote bezieht sich auf den Prozentsatz der verkauften Einheiten aus dem Bauvorhaben vor Beginn der Hochbauphase. Eine übliche Vorverkaufsquote, die von Kreditgebern gefordert wird, liegt bei etwa 30 Prozent des gesamten Verkaufsvolumens. Diese Anforderung dient dazu, das allgemeine Projektrisiko zu senken, indem eine starke Nachfrage am Markt nach den zu erstellenden Einheiten nachgewiesen werden kann und gibt Kreditgebern durch die bereits fließenden Einnahmen zusätzliche Sicherheit, bevor weitere Mittel für die Bauphase freigegeben werden.

Abschlagszahlungen nach Baufortschritt: Der Unterschied zwischen einem Bauträgervertrag und einem gewöhnlichen Immobilienkaufvertrag im Bestand liegt darin, dass das erworbene Gebäude oder die erworbene Wohnung noch nicht fertiggestellt ist. Hier wird, insbesondere im Verbraucherrecht, vom Gesetzgeber eine Balance geschaffen zwischen dem Sicherungsbedürfnis eines Erwerbers, der nicht unmittelbar vor Fertigstellung den gesamten Kaufpreis zahlen möchte und dem Bauträger, der die Erstellung des Bauwerks finanzieren muss. Das wird durch die Zahlungen in Abschlägen erreicht. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet die Makler- und Bauträgerverordnung. So werden z. B. in der Regel zunächst die Mittel für den Grundstücksankauf freigegeben und abgerufen, dann für die Fertigstellung des Fundaments, des Rohbaus, bei Abschluss der wichtigsten Innenausbauarbeiten und nach der Endabnahme. Dies räumt Kreditgebern Kontrollmöglichkeiten während der Bauphase ein und bietet Bauträgern trotzdem einen strukturierten Liquiditätszugriff.

Praxisfälle

Ein Projektentwickler plante den Bau von umweltfreundlichen und nachhaltig effizienten Eigentumswohnungen. Die Herausforderung in diesem Projekt bestand in den hohen Ankaufskosten für das Grundstück in Prime Lage und notwendige Erschließungsmaßnahmen, bevor ein Hochbau beginnen konnte. Die Finanzierung wurde in zwei Tranchen strukturiert, eine Tranche für den Grundstücksankauf und die Erschließung, die vorrangig abgerufen werden konnte und dem Projektentwickler genug Zeit für die Vorbereitung der Hochbauphase gab und eine Hochbautranche, die dann nachgelagert zum Abruf kam.

Ein Projektentwickler plante den Bau einer luxuriösen Eigentumswohnungsanlage. Das Projekt war mit hohen Anschaffungs- und Baukosten konfrontiert sowie mit regulatorischen Hürden am Projektentwicklungsstandort. Die Finanzierung des Projektvorhabens wurde in einer Kombination aus regulärem Bankdarlehen und Mezzanine-Finanzierungstranche als Ergänzung des Eigenkapitals des Projektentwicklers strukturiert. Nach Erreichung der notwendigen Vorverkaufsquoten konnte die Hochbauphase beginnen, nach Erreichen des Verkaufs von 60% der Einheiten, konnten erste Tranchen der nachrangigen Kapitalgeber zurückgeführt werden.

Ein Projektentwickler plante die Umwandlung eines alten Lagerhauses in einen Wohnkomplex bestehend aus modernen Eigentumswohnungen. Entlang des Baufortschritts wurde klar, dass strukturelle Probleme am Standort zu erhöhten Kosten führen werden und Nachfinanzierungsbedarf besteht. Für den Mandanten wurde eine Brückenfinanzierung arrangiert, um notwendige Mittel kurzfristig bereitzustellen, damit das Projekt ohne Verzögerung fortgesetzt werden konnte. Die Baukostenkalkulation enthielt zusätzlich noch weiteren Puffer für unvorhergesehene Entwicklungen, sodass die gesamten entstehenden Kostenabweichungen sich noch im Rahmen bewegten. Der Überbrückungskredit wurde wie die reguläre Senior-Finanzierung aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen planmäßig zurückgezahlt.

FAQs

Wie wird die Machbarkeit einer gewerblichen Projektfinanzierung geprüft?

Im Rahmen eines Erstgesprächs und einer Evaluation der Projektanfrage prüfen wir die Finanzierbarkeit des Projekts, indem wir wichtige Faktoren wie den Standort, die potenzielle Käufer- oder Mieternachfrage, den Exit-Wunsch des Mandanten, sowie die konkreten Referenzen und die Erfahrung des Projektentwicklers analysieren. Weiterführende Prüfungen zur Umweltverträglichkeit sowie zu örtlichen Bebauungsvorschriften können im weiteren Verlauf der Zusammenarbeit durch den Mandanten notwendig werden.

Was sind die typischen Kreditkonditionen für die Projektentwicklung bei Neubauprojekten?

Bauphasen liegen, je nach Komplexität des Gesamtprojektes, häufig zwischen 18 und 36 Monaten ab Baubeginn. Je nach Exit-Wunsch eines Mandanten werden Finanzierungen auf diese Bauphasen abgestimmt. Sowohl bei dem Verkauf eines Neubauprojekts im Einzelvertrieb wie im Globalverkauf sind in der Regel nur kurzfristige Finanzierungen erwünscht, die mit dem Verkauf des Projekts wieder zurückgeführt werden. Für Bauvorhaben, die ein Mandant in den Bestand übernehmen möchte, können Finanzierungen auch von vornherein mit entsprechenden Abschlagszahlungen während der Bauphasen langfristiger aufgesetzt werden. Die Laufzeiten können daher so gestaltet werden, dass sie sich flexibel an den Zeitplan und die Entwicklungsziele des Projekts anpassen können.

Ist eine Projektfinanzierung für den Grundstücksankauf und für die Bauphase verfügbar?

Projektfinanzierungen können in Tranchen gestaffelt werden, z.B. um den Erwerb eines Baugrundstücks abzudecken, während die Vorbereitung der Hochbauphase und die Erreichung notwendiger Vorverkaufsquoten noch Zeit benötigt. Verschiedene Möglichkeiten und Optionen werden im Rahmen einer Prüfung der konkreten Projektfinanzierung ermittelt.

Mit welchen Konditionen muss man für eine Projektfinanzierung rechnen?

Konditionen für Projektfinanzierungen richten sich nach dem Projektrisiko des Vorhabens, dem Rating bzw. der Bonität des Projektentwicklers und den allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen. Konditionen für gewerbliche Projektfinanzierungen sind jedoch in der Regel höher als im Privatkundensegment.

Sind für eine Projektfinanzierung zusätzliche Sicherheiten erforderlich?

Je nach der individuellen Risikobewertung eines geplanten Projektvorhabens können Kreditgeber zusätzliche Garantien oder Sicherheiten von einem Projektentwickler verlangen, die über das noch zu errichtende Objekt hinausgehen. Dazu können persönliche Garantien, die Besicherung durch andere Immobilien oder Vermögenswerte oder zusätzliches Eigenkapital gehören.

Was passiert im Falle unerwarteter Bauverzögerungen?

Falls es im Laufe des Baufortschritts zu Bauverzögerungen oder Kostenüberschreitungen kommt, arbeiten wir mit unseren Mandanten und den Kapitalgebern zusammen, um eine effiziente Kommunikation zwischen den Parteien im Projekt sicherzustellen und Lösungsmöglichkeiten aufzuzeigen, damit das Projekt realisierbar und im Zeitplan bleibt.

Wann ist eine Brückenfinanzierung während der Bauphase sinnvoll?

Brückenfinanzierungen sind kurzfristige Darlehen, die zur Schließung von Finanzierungslücken, die durch ungeplante Kostenüberschreitungen oder durch zeitliche Verzögerungen während eines Bauprojekts, eingesetzt werden. Sie werden in der Regel genutzt, wenn durch unerwartete Ereignisse in einem laufenden Bauprojekt regulär beantragte Mittel fehlen oder Kostenspitzen ausgeglichen werden müssen.

Finanzierungsprozess

Unser Beratungsprozess für die gewerbliche Projektfinanzierung beginnt mit einem ersten Evaluationsgespräch, in dem alle relevanten Informationen über das geplante Bauvorhaben, die damit verbundenen Ziele des Projektentwicklers, über den Projektumfang, die Kosten- bzw. Developerkalkulation und die angenommenen Ertragspotenziale des Projekts ausgetauscht werden. Wichtige Kenngrößen wie das Verhältnis der Finanzierungshöhe zu den Baukosten oder der erwartete Zeitplan für die Erreichung der Vorverkaufsquoten im Einzelvertrieb oder den Globalverkauf durch einen Investor geben uns einen klaren Überblick über das Projekt. Nach der Erstevaluation können wir zügig eine erste Indikation für eine Projektfinanzierung sowie eine mögliche Finanzierungsstruktur und die Einbeziehung verschiedener Kapitalgeber oder -produkte geben. Auf dieser Grundlage erstellen wir dann eine detaillierte Empfehlung für das Projekt. Neben der Vorbereitung begleiten wir im nächsten Schritt die Ansprache der potenziell in Frage kommenden Kapitalgeber und begleiten unsere Mandanten entlang des Prozesses bis zum Abschluss der Finanzierungsverträge.