Gewerbliche Finanzierung von Immobilien
finbird strukturiert gewerbliche Immobilienfinanzierungen für den Ankauf und die Entwicklung gewerblicher Immobilienportfolios.
Gewerbliche Finanzierung von Immobilien
Wir arbeiten mit Firmenkunden und professionellen Immobilieninvestoren zusammen, die für den eigenen Bestand ertragsstarke Immobilien ankaufen, entwickeln oder refinanzieren möchten. Wir bieten unseren Mandanten attraktive Finanzierungskonditionen durch den Zugang zu einem Netzwerk von Finanzinstituten und Eigenkapitalpartnern. Bei Kapitalbeschaffungsvorhaben für bestehende Immobilien unterstützen wir bei der Freisetzung von gebundenem Kapital für Reinvestitionsmaßnahmen, der Finanzierung von weiteren Ankäufen für das Portfolio oder der Restrukturierung bestehender Verbindlichkeiten. Wir strukturieren variable oder gebundene gewerbliche Immobilienfinanzierungen sowie kurzfristige Brückenfinanzierungen für diverse Anlässe, wie die Sicherung von Grundstücken in der Ankaufsphase, Modernisierungs- oder Sanierungsvorhaben oder einen regulären Ankauf im Bestand für eine Buy and Hold Strategie.
Hintergrund zur gewerblichen Finanzierung von Immobilien
Bei der Finanzierung von größeren Immobilienvorhaben stellen Finanzierungspartner Mittel für den Kauf, die Entwicklung oder die Refinanzierung von gewerblichen Immobilienobjekten bereit. Die Finanzierung von größeren Immobilienobjekten sind die Finanzierungsstrukturen aufgrund des häufig deutlich höheren Kreditvolumens und des damit verbundenen größeren Einzelrisikos für den Kapitalgeber komplexer als im Falle von privaten Baufinanzierungen von selbst genutzten Immobilien. Finanzierungspartner müssen in ihrer Kreditprüfung daher verstärkt Faktoren wie Marktschwankungen, potenzielle gewerbliche Mieter in den Objekten sowie sonstige wirtschaftliche Entwicklungen berücksichtigen. Bei gewerblich geprägten Finanzierungen sind darüber hinaus auch die Art der Immobilie und deren zu erwartende Rendite relevant.
Strukturen und Kreditprodukte in der gewerblichen Immobilienfinanzierung
Gewerbliche Immobilienkredite unterscheiden sich von privaten Baufinanzierungen häufig durch kürzere Lauf- und Amortisationszeiten sowie durch höhere Kreditvolumina, die im nach Auslaufen erster Zinsbindungsfristen Rahmen von Refinanzierungen umgeschuldet werden. Für eine gewerbliche Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Kreditprüfungsmechanismen. Anders als im Privatkundenbereich erfolgt für Firmenkunden nicht nur ein einfaches Scoring der privaten Bonität, sondern ein Rating des Unternehmens als Kreditnehmer, das auch diverse unternehmensspezifische Faktoren wie die Unternehmensentwicklung und die Gesellschaftsstruktur miteinschließt. Bei der Konditionsermittlung und der Finanzierungsstruktur findet auch die Bewertung des zu finanzierenden gewerblichen Immobilienobjekts entsprechende Berücksichtigung. So kann beispielsweise der Kauf eines erstklassigen, wohnwirtschaftlich genutzten Objekts in einer wachsenden Mittelstadt zu attraktiveren Kreditkonditionen führen als die Finanzierung eines gemischt genutzten Objekts aber mit hohem Gewerbeanteil in einer Metropolregion. Das Risiko eines gewerblichen Immobilienobjekts wird häufig anhand des Mietermixes ermittelt, daher können andere Ansätze und Margenkalkulationen der Finanzierungspartner anwendbar sein. Immobilienkredite für Unternehmen sind unterschiedlich strukturiert und jeweils auf die Bedürfnisse des Kreditnehmers, des Projekts und auf die jeweiligen Merkmale der Immobilie zugeschnitten. Häufige Fälle sind u.a.:
- Finanzierungen für den Ankauf und eine langfristige Haltestrategie (Buy and Hold) werden in der Regel mit regulären Annuitätendarlehen strukturiert. Die Grundlage hierfür bilden die Cashflows des Objekts.
- Kurzfristige Brückenfinanzierungen dienen der Bereitstellung von Kapital, um schnell am Markt agieren zu können, wenn z. B. ein Investor eine kurzfristige Finanzierung für den Ankauf eines Objekts benötigt, aber im Anschluss eine langfristige Refinanzierung anstrebt, sobald das Objekt eine stabile Vermietungssituation realisiert hat.
- Eine regelmäßige Überprüfung der Bestandsfinanzierungen und die Nutzung von Refinanzierungsoptionen bei sich ändernden Zinsmärkten erlauben eine Optimierung der Darlehensbedingungen für Objekte im Bestand und kann gebundenes Kapital auch für anderweitige Investitionen freisetzen.
Die Aufnahme einer gewerblichen Immobilienfinanzierung erfordert einen gut vorbereiteten Finanzierungs- und Transaktionsprozess. Hierbei steht das Ertragspotenzial des Objekts häufig im Fokus, für dessen Ermittlung wichtige Finanzkennzahlen wie das Nettobetriebseinkommen (NOI), die Kapitaldienstfähigkeit (DSCR) und der Beleihungswert (LTV) herangezogen werden. Diese Finanzkennzahlen helfen Kreditgebern, die Machbarkeit von Immobilienfinanzierungen für gewerbliche Immobilienvorhaben zu beurteilen.
Wichtige Kennzahlen und Begriffe zur gewerblichen Immobilienfinanzierung
Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income – NOI): Der NOI ist ein Maß für die Rentabilität und Ertragskraft eines Objekts und stellt die Differenz zwischen den Bruttobetriebseinnahmen und den Betriebskosten des Objekts dar. Ein Mehrfamilienhaus mit jährlichen Bruttomieteinnahmen in Höhe von 2 Millionen Euro und laufenden Betriebskosten, inkl. Instandhaltungsrücklagen in Höhe von 500.000 Euro hätte zum Beispiel einen NOI von 1,5 Millionen Euro (ohne Berücksichtigung von Fremdkapitalkosten). Diese Kennzahl hilft Investoren bei der Bewertung des Cashflows und des Ertragspotentials einer Immobilie und ist auch für die Bestimmung ihres Wertes und der allgemeinen Attraktivität des Investments relevant.
Kapitalisierungsfaktoren & Bewertung: Die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) oder auch der Kapitalisierungsfaktor eines Immobilienobjektes, wird durch Division des Nettobetriebsergebnisses (NOI) durch ihren aktuellen Marktwert oder Kaufpreis berechnet. Für einen Apartmentkomplex mit einem Nettobetriebsergebnis von 600.000 Euro und einem Marktwert von 12 Millionen Euro beträgt beispielsweise der Kapitalisierungsfaktor 20, was einer Rendite von 5 Prozent entspricht. Der Kaufpreis ist also äquivalent zu dem Zwanzigfachen des Mietertrags, was im Umkehrschluss bedeutet, dass sich der Kaufpreis nach 20 Jahren amortisiert. Höhere Kapitalisierungsfaktoren gehen mit niedrigen Renditen oder Cap Rates einher und bedeuten in der Regel, dass es länger dauert, bis sich das Investment amortisiert hat. Niedrige Kapitalisierungsfaktoren amortisieren sich im Gegensatz dazu schneller. Beide Kennzahlen stellen wichtige Indikatoren für die Einschätzung der Attraktivität und des Risikos einer Investition dar.
Tragbarkeit (Kapitaldienstfähigkeit) und Beleihungsauslauf bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung
Kreditgeber verwenden meist mehrere Kennzahlen, um die nachhaltige Tragbarkeit, auch Kapitaldienstfähigkeit genannt, eines Immobilienvorhabens vor der Aufnahme einer gewerblichen Immobilienfinanzierung zu bewerten. Die Kapitaldienstfähigkeit (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) gibt an, inwieweit der Ertrag der Immobilie den laufenden Kapitaldienst aus Zins und Tilgung decken kann, wobei ein DSCR von 1,0 oder mehr eine gleichlaufende oder positive Kapitaldienstfähigkeit und einen positiven Überschuss bedeutet. Beispielsweise erwirtschaftet eine Immobilie mit einem DSCR von 1,2, 20 Prozent mehr Ertrag, als sie an Kapitaldienst zu zahlen hat und kann eine Finanzierung damit mit ausreichend Puffer bedienen. Bei einem höheren DSCR ist ggf. auch die Aufnahme von weiterem Fremdkapital möglich. Der Beleihungsauslauf (Loan To Value, LTV) beschreibt dabei das Verhältnis zwischen dem ausgereichten Kreditbetrag und dem Wert der Immobilie. Dieser Wert liegt sollte meist unter dem Marktwert des Objekts liegen, um einem Kreditgeber im Verwertungsfall ausreichend Sicherheitspuffer einzuräumen.
Praxisfälle
FAQs
Welche Objekte kommen für eine gewerbliche Immobilienfinanzierung in Frage?
Gewerbliche Immobilienfinanzierungen sind in der Regel für ertragsstarke, gewerbliche oder wohnwirtschaftlich genutzte Objekte vorgesehen. Diese Objekte sollten entweder in der Vergangenheit stabile Mietauslastungsquoten, langfristige Mietverträge, Qualitätsmieter und eine qualitative Bausubstanz aufweisen, oder diese durch ein schlüssiges Umsetzungskonzept künftig erreichen, um sich für eine gewerbliche Immobilienfinanzierung zu qualifizieren. Unser Team arbeitet im Rahmen der Kreditprüfung und Finanzierungsvorbereitung mit Experten wie Gutachtern, Marktanalysten und Rechtsexperten zusammen, um diese Fragen zusammen mit unseren Mandanten zu klären.
Was sind übliche Bedingungen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen?
Es gibt für diverse Anlässe kurzfristig strukturierte Finanzierungen, bei langfristiger strukturierten gewerbliche Immobilienfinanzierung kann eine Laufzeit von 5 bis 10 Jahren aufweisen, eine solche Struktur ist jedoch überwiegend für Investoren mit Buy and Hold Strategie interessant. Sowohl feste als auch variable Konditionen sind verfügbar und richten sich neben den Marktbedingungen auch nach der Bonität des Kreditnehmers.
Welche Leistungen können Mandanten für Refinanzierungsvorhaben von Bestandsimmobilien erwarten?
Eine Refinanzierung von Krediten innerhalb des Bestandportfolios ist für Mandanten sinnvoll, die ihre aktuellen Finanzierungen restrukturieren und optimieren möchten, um ihre monatlichen Belastungen zu senken oder Kapital für anderweitige Investitionen freizusetzen. Im Rahmen einer Umschuldung oder Neustrukturierung von Finanzierungen werden der Bestand sowie etwaige Änderungen in der Kundenbonität bewertet. Passende Kreditprodukte, Finanzierungsstrukturen und Bedingungen werden dabei auf die Bedürfnisse des Mandanten abgestimmt.
Mit welchen Zinssätzen muss man für gewerbliche Immobilienkredite rechnen?
Die Zinssätze für eine gewerbliche Immobilienfinanzierung werden von vielen Faktoren bestimmt, darunter aktuelle wirtschaftlichen Bedingungen, dem Rating und der Bonität des Kreditnehmers und dem Risikoprofil des Objekts. Wir arbeiten mit einem breiten Netzwerk an Finanzinstituten und Kapitalgebern zusammen, um günstige Konditionen und wettbewerbsfähige Bedingungen für die jeweiligen Risikoprofile auszuhandeln.
Können objektbezogene (non-recourse) Kredite im Rahmen der gewerblichen Immobilienfinanzierung aufgenommen werden?
Es gibt Darlehen, die beim Rating und der Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit vollständig auf das Objekt abstellen, sodass es kein Rückgriffsrecht auf private Vermögenswerte gibt, wenn das Objekt in einer juristischen Struktur angekauft wird. Bei non-recourse Finanzierungen beschränkt sich die Haftung für ein aufgenommenes Darlehen auf den Wert der Immobilie als Sicherheit und dessen Ertrag.
Welche Bedingungen gibt es für eine vorzeitige Rückzahlung eines gewerblichen Immobilienkredits?
Die Möglichkeiten einer vorzeitigen Rückzahlung von laufenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen variieren je nach Kreditgeber und Produkt. Wir versuchen, bei Abschluss schon möglichst flexible Rückzahlungsoptionen auszuhandeln. Bei Darlehen mit festem Zinssatz kann für die vorzeitige Rückzahlung eine Exit-Fee oder eine gestaffelte Exit Fee vereinbart werden, während bei Darlehen mit variablem Zinssatz eine Rückzahlung des Kreditbetrags in der Regel jederzeit möglich ist.
Können internationale Kunden eine gewerbliche Immobilienfinanzierung erhalten?
Für internationale Kunden bieten wir weiterführende Prüfungen im Rahmen der Kreditbeantragung an, wie Optionen für Währungsrisikomanagement und ggf. die Strukturierung unter Einbezug von Legal Opinions, wenn es mehr als einen Gerichtsstand bzw. Unternehmenssitz bei den Parteien gibt.
Finanzierungsprozess
Im Rahmen unserer Beratung zur gewerblichen Immobilienfinanzierung beginnen wir mit dem initialen Austausch von Informationen über das Objekt und die Ziele des Investors. Bei diesem Erstgespräch werden wichtige Finanzkennzahlen wie Beleihungswert (LTV), Kapitaldienstfähigkeit (DSCR) sowie das Rating auf Unternehmensebene geprüft. Auf diese Weise erhalten Sie eine erste Vorstellung von der maximal möglichen Kredithöhe und indikativen Konditionen. Gleichzeitig erlaubt dieser Informationsaustausch das Aufdecken erster Hürden und Herausforderungen, die möglicherweise objekt- oder standortbezogen, entstehen können. Die Finanzierungsstruktur wird dann auf das jeweilige Projekt zugeschnitten. Wir führen die Vorbereitung und Ansprache potentieller Partner innerhalb der Transaktion durch und stehen Ihnen bis zum gemeinsamen erfolgreichen Abschluss zur Verfügung.
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