In oder aus Dubai finanzieren
finbird berät Steuerausländer, die in Dubai investieren möchten und Investoren mit Wohnsitz oder Staats-bürgerschaft in Dubai, die in Europa investieren möchten.
Immobilien in und aus Dubai kaufen und finanzieren
finbird berät internationale Käufer und Investoren, die Immobilien in Dubai erwerben oder finanzieren möchten. Gleichzeitig unterstützen wir Kunden mit Staatsbürgerschaft oder Wohnsitz in Dubai, die Immobilieninvestitionen in Europa – insbesondere in Deutschland – planen. Beide Perspektiven verbinden unterschiedliche regulatorische und steuerliche Rahmenbedingungen, die in der Finanzierungspraxis präzise aufeinander abgestimmt werden müssen. Unser Beratungsansatz berücksichtigt dabei die besonderen Anforderungen grenzüberschreitender Kreditstrukturen zwischen Europa und den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Investoren-Perspektiven – zwei Richtungen
Dubai ist ein Zentrum des internationalen Kapitalverkehrs und verbindet Märkte, Investoren und Finanzinstitutionen zwischen Europa, Asien und dem Nahen Osten. Dadurch ergeben sich zwei zentrale Perspektiven für Immobilienfinanzierungen: Einerseits investieren Steuerausländer aus Europa zunehmend in Dubai, um vom wachsenden Immobiliensektor und stabilen regulatorischen Rahmenbedingungen zu profitieren. Andererseits streben immer mehr Investoren mit Wohnsitz oder Staatsbürgerschaft in Dubai den Erwerb von Immobilien in europäischen Kernmärkten an – insbesondere in Deutschland, Frankreich oder Spanien –, um ihr Vermögen geografisch und währungstechnisch breiter aufzustellen.
Der Immobilienkauf
1. Steuerausländer investieren in Dubai
Für ausländische Käufer gilt in Dubai ein transparentes, aber klar reguliertes Eigentumssystem. Der Erwerb ist ausschließlich in ausgewiesenen Freehold-Zonen erlaubt – darunter Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay und Dubai Marina. In diesen Gebieten ist der vollständige Eigentumserwerb möglich, inklusive der Eintragung im zentralen Register des Dubai Land Department (DLD). Außerhalb dieser Zonen besteht lediglich die Möglichkeit, ein befristetes Nutzungsrecht im Rahmen eines Leasehold-Vertrags über 50 bis 99 Jahre zu erwerben.
Der Kaufprozess verläuft in mehreren Schritten: Nach Abschluss eines Memorandum of Understanding (MoU) und Zahlung einer Anzahlung erfolgt die Registrierung beim DLD. Der Käufer muss Nachweise zur Mittelherkunft und Identität erbringen; Zahlungen erfolgen ausschließlich über zugelassene Treuhandkonten. Nach Abschluss des Kaufpreises wird der Eigentumstitel („Title Deed“) elektronisch ausgestellt und im DLD-System hinterlegt.
Es fallen keine jährlichen Grundsteuern oder Vermögenssteuern an. Beim Kauf wird eine Transfergebühr von vier Prozent erhoben, die zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden kann. Weitere Kosten entstehen für Registrierung, Notarbestätigung und Servicegebühren des Gebäudemanagements. Für gewerbliche oder touristische Nutzung sind zusätzliche Genehmigungen der Dubai Tourism and Commerce Marketing Authority (DTCM) erforderlich.
2. Käufer aus Dubai investieren in Europa
Käufer mit Staatsbürgerschaft oder Wohnsitz in Dubai können Immobilien in den meisten europäischen Ländern ohne Einschränkung erwerben. In Deutschland, Frankreich und Spanien besteht kein Unterschied zwischen Inländern und ausländischen Investoren. Der Erwerb erfolgt über einen notariellen Kaufvertrag und die Eintragung im Grundbuch, in Frankreich und Spanien ergänzt durch notarielle Beglaubigung nach nationalem Recht.
Investoren aus Dubai müssen die Mittelherkunft offenlegen und eine steuerliche Identifikationsnummer im jeweiligen Land beantragen. In Deutschland sind Käufer verpflichtet, den Grunderwerbsteuerbescheid nach Vertragsabschluss zu begleichen. In anderen Ländern – etwa Frankreich – fallen zusätzlich Registrierungs- und Dokumentenabgaben an. Eigentümer unterliegen anschließend den ortsüblichen Grundsteuern und, sofern sie Vermietungseinkünfte erzielen, der Einkommensbesteuerung im jeweiligen Land.
Wesentliche Unterschiede bestehen in der Finanzierungspraxis und der Offenlegungspflicht: Europäische Banken prüfen internationale Einkünfte und Vermögen nach strengen Standards, insbesondere im Rahmen der EU-Geldwäscherichtlinien.
Immobilienfinanzierungen
1. Steuerausländer finanzieren Immobilien in Dubai
Lokale Banken bieten internationalen Käufern in Dubai Hypothekendarlehen mit Beleihungsquoten zwischen 60 und 70 Prozent des Immobilienwerts an. Die Laufzeiten betragen meist 10 bis 25 Jahre. Voraussetzung sind stabile Einkommensverhältnisse und nachvollziehbare Liquiditätsnachweise. Die Rückzahlung erfolgt überwiegend in Dirham (AED), teils aber auch in US-Dollar oder Euro, wenn das Einkommen außerhalb der VAE erzielt wird.
Bei Neubauprojekten erfolgt die Auszahlung häufig in Baufortschrittsraten, insbesondere wenn der Kauf über einen Bauträgervertrag („Off-Plan Purchase“) abgewickelt wird. Developer-Finanzierungen gewinnen zunehmend an Bedeutung, da sie flexible Zahlungsmodelle bieten und Zinsvorteile für frühzeitige Käufer ermöglichen.
Die Banken legen Wert auf umfassende Dokumentation: aktuelle Kontoauszüge, Steuererklärungen, Arbeitsverträge und Nachweise über bestehende Vermögenswerte. Aufgrund der internationalen Einkünfte dauert die Prüfung meist länger als bei inländischen Käufern.
2. Käufer aus Dubai finanzieren Immobilien in Europa
Für GCC-Residents oder Staatsbürger aus Dubai, die Immobilien in Europa erwerben, bestehen zunehmend spezialisierte Finanzierungslösungen. Internationale Banken mit Sitz in Dubai oder Abu Dhabi verfügen über Programme, die europäische Hypotheken für ihre Kunden strukturieren. Diese Kredite werden in Euro vergeben, während Sicherheiten oder Vermögenswerte im Heimatland hinterlegt werden können.
Beleihungsquoten liegen in der Regel zwischen 60 und 75 Prozent des Immobilienwerts, abhängig von der Bonität und der Immobilienart. Die Laufzeiten bewegen sich zwischen 10 und 20 Jahren. Die Bonitätsprüfung erfolgt über ein kombiniertes Verfahren: Die Bank nutzt die Kundendaten aus dem Heimatmarkt und prüft zugleich die Immobilienbewertung und rechtlichen Vorgaben im Zielland.
Besonderer Vorteil dieser Strukturen ist die Währungsstabilität. Da viele dieser Banken über Korrespondenzbeziehungen in Frankfurt, Paris und London verfügen, können Kredite in Euro vergeben und Tilgungen in Dirham geleistet werden, ohne dass der Investor Währungsrisiken vollständig trägt.
Finanzierungsfälle
FAQs
Können Steuerausländer in Dubai Eigentum erwerben?
Ja. Der Erwerb von Immobilien durch Steuerausländer ist in ausgewiesenen Freehold-Zonen möglich, etwa in Dubai Marina, Downtown Dubai oder Yas Island. In anderen Gebieten gilt meist das Leasehold-Prinzip mit befristetem Nutzungsrecht. Der Kauf wird beim Dubai Land Department oder bei der jeweiligen Emiratsbehörde registriert.
Gibt es Beschränkungen hinsichtlich der Nutzung oder Weiterveräußerung der Immobilie?
Freehold-Immobilien dürfen frei genutzt, verkauft, vererbt oder vermietet werden. Einschränkungen bestehen nur bei gewerblichen Nutzungsarten oder bei Projekten mit Lizenzpflicht, etwa Serviced Apartments oder Hotelresidenzen.
Welche rechtlichen Pflichten bestehen beim Kauf einer Immobilie in Dubai?
Der Käufer muss die Mittelherkunft nachweisen, eine Registrierung beim Land Department vornehmen und die Eigentumsübertragung („Title Deed Transfer“) abschließen. Zusätzlich sind Transfergebühren, Notarkosten und Servicegebühren für das Objekt zu entrichten.
Wie unterscheidet sich der Kaufprozess von europäischen Standards?
In Dubai wird der gesamte Erwerb zentral über das Dubai Land Department abgewickelt. Die notarielle Bestätigung, Eigentumsübertragung und Registrierung erfolgen digital. Der Prozess ist damit effizienter als in vielen europäischen Ländern, erfordert aber strengere Nachweise zur Mittelherkunft.
Gibt es steuerliche Vorteile beim Immobilienbesitz in Dubai?
Es gibt keine Einkommen-, Vermögens- oder Erbschaftssteuer auf nationaler Ebene. Beim Kauf fallen einmalige Transfergebühren an, und bei Vermietung müssen lokale Vorschriften zu Lizenzen und Mietregistrierung beachtet werden.
Können Personen aus Dubai in Europa Immobilien erwerben?
Ja, in den meisten europäischen Ländern bestehen keine Beschränkungen. Käufer aus Dubai erwerben Eigentum nach denselben Regeln wie inländische Käufer, mit notarieller Beurkundung und Grundbucheintrag.
Wie läuft die Finanzierung in Europa ab?
Spezialisierte Banken bieten ihren Kunden Finanzierungen mit Heimatbezug an. Diese Programme sind speziell auf vermögende Privatkunden und Family Offices aus dem GCC-Raum zugeschnitten.
Wie wird die Bonität eines Investors aus Dubai geprüft?
Die Bonitätsprüfung erfolgt meist durch die Spezialbank im Heimatland, die vorhandene Kontoverbindungen, Vermögensnachweise und Einkommen heranzieht.
Welche steuerlichen Pflichten entstehen durch den Immobilienerwerb in Europa?
Käufer zahlen beim Erwerb Grunderwerbsteuer und entrichten jährliche Grundsteuer. Bei Vermietung fallen Einkommenssteuern an, in manchen Ländern auch Vermögenssteuern. Eine vorherige steuerliche Beratung ist empfehlenswert.
Welche Vorteile bieten grenzüberschreitende Finanzierungen über GCC-Banken?
Durch die Verbindung zur Heimatbank können spezialisierte Finanzierungsprogramme für die GCC Zielgruppe angeboten werden. Zudem bleibt die Vermögensstruktur konsistent, da Sicherheiten im Heimatmarkt hinterlegt werden können, während die Immobilie im Ausland als Sachwert dient.
Finanzierungsprozess
Der Finanzierungsprozess in Dubai beginnt mit einer individuellen Analyse der wirtschaftlichen Situation und der geplanten Nutzung der Immobilie. Bei Steuerausländern, die in Dubai investieren möchten, erfolgt zunächst eine Vorprüfung der persönlichen und finanziellen Verhältnisse durch die Bank. Anschließend wird die Immobilie bewertet, und die rechtlichen Unterlagen werden zur Prüfung beim Dubai Land Department eingereicht. Nach der Genehmigung und Unterzeichnung der Kreditdokumente wird das Darlehen freigegeben, die Finanzierung registriert und das Eigentum offiziell auf den Käufer übertragen.
Bei Investoren mit Staatsbürgerschaft oder Wohnsitz in Dubai, die Immobilien in Europa erwerben, erfolgt die Finanzierung in enger Abstimmung zwischen der Heimatbank in Dubai und der jeweiligen europäischen Partnerbank. Nach Vorlage der Einkommens- und Vermögensnachweise wird der Kreditantrag geprüft und genehmigt. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt in Euro nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und Vorlage der Grundbuchbestätigung, während Rückzahlungen in Dirham über das Heimatkonto des Investors abgewickelt werden können.
Der Immobilienmarkt der Golfstaaten
Die Vereinigten Arabischen Emirate und die Golfstaaten zählen zu den dynamischsten Immobilienmärkten der Welt. Wirtschaftliche Stabilität, steuerliche Vorteile und internationale Offenheit machen die Region zu einem bedeutenden Investitionsstandort – sowohl für Kapitalanleger aus dem Ausland als auch für Investoren aus den GCC-Staaten, die europaweit expandieren.
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Bei finbird profitieren Sie von einem internationalen Netzwerk erfahrener Berater, das Sie bei der Finanzierung und dem Erwerb von Immobilien in den VAE als auch bei Investitionen von GCC-Bürgern in Europa begleitet, um für Sie nachhaltige Finanzierungslösungen zu gestalten, unabhängig davon, ob Ihr Investmentziel in Dubai, Abu Dhabi oder auf dem europäischen Markt liegt.
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