Private Debt und Whole-Loan-Finanzierungen

Q: Welche Laufzeiten sind bei Private-Debt- und Whole-Loan-Finanzierungen üblich?

Die Laufzeiten hängen vom Projekttyp und der Strategie ab. Im Immobilienbereich liegen sie häufig zwischen drei und sieben Jahren, bei Projektentwicklungen eher am unteren Ende dieses Spektrums. Entscheidend ist, dass Laufzeit und Rückführung zur geplanten Haltedauer, zum Projektverlauf und zu angestrebten Refinanzierungen passen.

finbird berät bei der Strukturierung von Private-Debt- und Whole-Loan-Finanzierungen für gewerbliche Immobilien und Unternehmen.

Private Debt und Whole-Loan-Finanzierungen

Wir entwickeln erstrangige und seniornahe Finanzierungslösungen, die über den klassischen Bankkredit hinausgehen. Private Debt und Whole Loans kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn Geschwindigkeit, Strukturierungsflexibilität oder Beleihungsauslauf über das hinausgehen sollen, was Banken in ihren Standardprodukten abbilden können. Dabei arbeiten wir mit alternativen Kreditgebern wie spezialisierten Debt Funds, Versicherungen und Plattformen, die bereit sind, komplexere Businesspläne, höhere Kapitalbedarfe oder besondere Objektkonstellationen zu begleiten. Ziel ist eine Struktur, in der Zinssatz, Laufzeit, Tilgung und Covenants zu Cashflow, Objektlogik und Exitstrategie passen.

Hintergrund zu Private Debt und Whole Loans

Private Debt und Whole Loans haben sich im europäischen Markt als ergänzende Säule neben klassischer Bankenfinanzierung etabliert. Für Kreditnehmer ist dabei weniger der Produktname entscheidend, sondern die Frage, ob der jeweilige Kapitalgeber die spezifische Situation des Projekts oder Unternehmens abbilden kann.

Was sind Private-Debt- und Whole-Loan-Finanzierungen

Private Debt bezeichnet bilaterale oder konsortiale Kreditfinanzierungen, die nicht von klassischen Geschäftsbanken oder Sparkassen, sondern von privaten Kapitalgebern wie Debt Funds, Versicherungen, Pensionskassen oder Spezialfinanzierern bereitgestellt werden. Im Immobilienbereich spricht man häufig von Private Real Estate Debt. Das Kapital wird in Form direkt vergebener Kredite eingesetzt und folgt eigenständigen Rendite- und Risikoprofilen der Investoren.

Whole Loans sind Kredite, bei denen ein einzelner Kapitalgeber den gesamten Finanzierungsbedarf in einer Tranche abdeckt. Für Kreditnehmer gibt es einen Ansprechpartner, einen Kreditvertrag und ein einheitliches Sicherheitenpaket. Intern kann der Kreditgeber den Kredit in Senior- und Junioranteile unterteilen oder Teile an andere Investoren platzieren, ohne dass sich die Außenstruktur für den Kreditnehmer ändert. Whole Loans sind damit eine Alternative zur Kombination aus Bank Senior und separatem Junior oder Mezzanine.

Private Debt in der Praxis

In der Praxis wird Private Debt häufig eingesetzt, wenn Projekte aufgrund von Objektart, Businessplan, Geschwindigkeit oder Ticketgröße nicht optimal in das Raster klassischer Banken passen. Typische Anwendungsfälle sind die Finanzierung von Bestandsportfolios, Projektentwicklungen mit erhöhtem Capex-Bedarf, Übergangsphasen zwischen Ankauf und langfristiger Refinanzierung oder Situationen mit komplexeren Gesellschafterstrukturen.

Private-Debt-Finanzierer können häufig schneller entscheiden und Strukturen außerhalb starrer Standardprogramme darstellen. Im Gegenzug erwarten sie eine klare Story, transparente Datenräume, belastbare Cashflowplanungen und Covenants, die eine aktive Begleitung der Finanzierung ermöglichen.

Whole Loans in der Praxis

Whole Loans konzentrieren sämtliche Fremdkapitalkomponenten in einer einzigen Kreditlinie. Statt parallel einen Bank Senior und zusätzliche Junior- oder Mezzaninetranchen zu verhandeln, übernimmt ein Whole-Loan-Kapitalgeber das gesamte Volumen. Das reduziert Schnittstellen, beschleunigt Prozesse und erleichtert Dokumentation und Kommunikation.

Gerade in Marktphasen mit erhöhtem Zeitdruck, bei Refinanzierungen größerer Bestände oder bei komplexen Projektentwicklungen können Whole Loans eine sinnvolle Alternative sein. Der Kreditnehmer profitiert von einer einheitlichen Struktur, während der Kapitalgeber im Hintergrund entscheiden kann, ob und in welcher Form er Teile des Kredits syndiziert oder tranched.

Abgrenzung zu Nachrangkapital und Mezzanine

Private Debt und Whole Loans bewegen sich überwiegend im erstrangigen oder seniornahen Bereich des Kapitalstapels. Sie stehen meist im Rang vor klassischem Nachrangkapital oder echten Mezzaninetranchen.

Nachrangkapital und Alternative Lending kommen dann ins Spiel, wenn Banken und Private-Debt-Geber einen Teil des Finanzierungsbedarfs nicht abbilden können oder sollen. Auf der dedizierten Seite zu Alternative Lending und Nachrangkapital kann dieser Bereich vertiefend erläutert und klar von Private-Debt- und Whole-Loan-Strukturen abgegrenzt werden.

Praxisfälle

Ein Investor erwarb ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus in Düsseldorf mit Modernisierungsbedarf und Potenzial zur Erhöhung der Mieteinnahmen. Eine klassische Bank war nur bereit, einen Teil des Kaufpreises sowie einen begrenzten Capex-Anteil zu finanzieren. Über einen Whole-Loan-Kapitalgeber konnte eine einheitliche erstrangige Finanzierung aufgesetzt werden, die Ankauf, Modernisierung, Leerstandsabbau und Vermietungsphase abdeckt. Nach Stabilisierung der Cashflows ist eine spätere Refinanzierung über eine langfristige Bankenstruktur vorgesehen.

Ein Family Office plante den Ankauf eines Logistikobjekts im Umland von Hamburg mit kürzeren Restlaufzeiten einzelner Mietverträge und geplanten Investitionen in Flächenoptimierung und ESG-Maßnahmen. Die Hausbank bewertete das Objekt zurückhaltend und bot nur eine konservative Finanzierung mit geringerem Beleihungsauslauf an. Ein spezialisierter Private-Debt-Investor stellte eine seniornahe Finanzierung mit höherem LTV und Budget für Modernisierungsmaßnahmen bereit. Die Struktur sieht eine endfällige oder stark tilgungsarme Phase während der Umsetzung sowie eine Option auf Refinanzierung nach Abschluss der Maßnahmen vor.

Ein Industrieunternehmen in Bayern mit eigenem Maschinenpark und Betriebsimmobilien benötigte zusätzliches Fremdkapital für Wachstumsinvestitionen und die Ablösung bestehender, kleinteiliger Kreditlinien. Eine Private-Debt-Finanzierung wurde als besicherte revolvierende Kreditlinie und Term Loan kombiniert, die sowohl Sachanlagen als auch Immobilien als Sicherheit nutzt. Die Struktur schafft einen flexiblen Rahmen für Investitionen und Betriebsmittelfinanzierung, während Covenants und Reporting so ausgestaltet sind, dass sie den industriellen Zyklus und die Volatilität der Branche berücksichtigen.

FAQs

Was versteht man unter Private Real Estate Debt?

Private Real Estate Debt bezeichnet Kreditfinanzierungen, die von privaten Kapitalgebern wie Debt Funds, Versicherungen oder anderen institutionellen Investoren direkt an Immobilienprojekte oder Objektgesellschaften vergeben werden. Im Unterschied zum klassischen Bankkredit unterliegt die Struktur stärker den Anlagezielen des Kapitalgebers, bietet dafür aber häufig mehr Flexibilität bei Laufzeit, Tilgung und Covenants.

Worin unterscheidet sich Private Debt von einem klassischen Bankkredit?

Klassische Bankkredite werden von regulierten Instituten vergeben, die sich überwiegend über Einlagen und Kapitalmarktprodukte refinanzieren und strengen aufsichtsrechtlichen Vorgaben unterliegen. Private-Debt-Finanzierungen stammen aus Kapitalvehikeln mit eigenen Rendite- und Risikoprofilen. Die Kreditprüfung ähnelt in vielen Punkten der banküblichen Analyse, kann aber schneller und individueller erfolgen, mit größerem Spielraum bei Strukturen und Kennzahlen.

Was ist ein Whole Loan?

Ein Whole Loan ist eine Kreditstruktur, bei der ein Kapitalgeber den gesamten Finanzierungsbedarf in einer Tranche übernimmt. Für den Kreditnehmer gibt es einen Kreditvertrag, ein Sicherheitenpaket und ein Set an Covenants. Intern kann der Kapitalgeber den Kredit in verschiedene Tranchen aufteilen oder Teile an andere Investoren verkaufen, ohne dass sich die äußere Struktur für den Kreditnehmer ändert.

Für welche Projekte eignen sich Private Debt und Whole Loans besonders?

Private Debt und Whole Loans eignen sich insbesondere für gewerbliche Immobilienprojekte, Bestandsportfolios, Projektentwicklungen und asset-heavy Geschäftsmodelle mit werthaltigen Sicherheiten. Häufig kommen sie in Situationen zum Einsatz, in denen klassische Banken nur einen Teil des Kapitalbedarfs darstellen können oder bei denen Geschwindigkeit und Strukturierungsflexibilität entscheidend sind.

Wie unterscheiden sich Private-Debt-Finanzierungen von Mezzanine?

Private Debt ist in der Regel senior oder seniornah besichert und steht im Kapitalstapel vor klassischem Mezzanine. Mezzanine ist meist nachrangig, teilweise eigenkapitalähnlich strukturiert und trägt ein höheres Risiko, weshalb die Renditeanforderungen deutlich höher sind. Private-Debt-Finanzierungen bewegen sich mit ihren Konditionen zwischen Bankkrediten und Mezzanine, oft bei moderat erhöhtem Zinssatz, dafür aber mit mehr Flexibilität.

Welche Laufzeiten sind bei Private-Debt- und Whole-Loan-Finanzierungen üblich?

Laufzeiten hängen vom Projekttyp und der Strategie ab. Im Immobilienbereich liegen sie häufig zwischen drei und sieben Jahren, bei Projektentwicklungen eher am unteren Ende dieses Spektrums. Entscheidend ist, dass Laufzeit und Rückführung zur geplanten Haltedauer, zum Projektverlauf und zu angestrebten Refinanzierungen passen.

Welche Sicherheiten erwarten Private-Debt- und Whole-Loan-Kapitalgeber?

Je nach Projekt verlangen Kapitalgeber Grundpfandrechte an Immobilien, Abtretungen von Mieten und Versicherungsleistungen, Sicherungsübereignungen von Maschinen oder Abtretungen von Forderungen. Häufig wird ein umfassendes Sicherheitenpaket vereinbart, das sowohl Objekt- als auch Unternehmenskomponenten umfasst. Umfang und Tiefe der Sicherheiten hängen vom Risiko- und Renditeprofil der jeweiligen Finanzierung ab.

Wie werden Covenants bei Private Debt und Whole Loans ausgestaltet?

Covenants definieren Mindestkennzahlen, Informationspflichten und Verhaltensregeln während der Laufzeit der Finanzierung. In Private-Debt- und Whole-Loan-Strukturen sind Covenants oft individueller zugeschnitten als in Standardbankprodukten. Sie können neben klassischen Finanzkennzahlen auch projektspezifische Meilensteine, Vermietungsquoten, Capex-Pläne oder Reportinganforderungen enthalten.

Können Private-Debt- oder Whole-Loan-Finanzierungen mit Bankkrediten kombiniert werden?

Ja, häufig werden Private-Debt- oder Whole-Loan-Lösungen mit klassischen Bankfinanzierungen kombiniert. Beispiele sind Strukturen mit Bank Senior und ergänzendem Private Debt oder die Ablösung bestehender Banklinien durch eine Whole-Loan-Finanzierung, die später wieder in mehrere Bausteine aufgeteilt wird. Wichtig ist eine klare Rang-, Sicherheiten- und Covenantsystematik, damit alle Beteiligten Transparenz über ihre Position im Kapitalstapel haben.

Welche Unterlagen benötigen Kapitalgeber für eine Private-Debt- oder Whole-Loan-Finanzierung?

Kapitalgeber erwarten in der Regel eine vollständige Projektdokumentation mit Informationen zu Objekt oder Unternehmen, Businessplan, Cashflowplanung, Investitionsbudget, bestehenden Finanzierungen und Sicherheiten, Markt- und Standortanalyse sowie gegebenenfalls Gutachten und technische Unterlagen. Je besser diese Informationen strukturiert sind, desto effizienter können Prüfungen und Entscheidungsprozesse ablaufen.

Finanzierungsprozess

Unser Prozess für Private-Debt- und Whole-Loan-Finanzierungen ist individuell auf Projekt, Kreditnehmer und bestehende Kapitalstruktur zugeschnitten. Zu Beginn analysieren wir Objekt oder Unternehmen, Cashflows, Sicherheiten und bestehenden Fremdkapitalaufbau und definieren einen Zielkorridor für Volumen, Laufzeit, Verzinsung, Tilgungsprofil und Covenants. Auf dieser Basis wird eine bank- und investorenfähige Finanzierungsanfrage vorbereitet und mit passenden Private-Debt- und Whole-Loan-Kapitalgebern abgestimmt. Im weiteren Verlauf werden Konditionen, Sicherheitenpaket und Covenants verhandelt und die Struktur auf Refinanzierung, Exit und mögliche Restrukturierungsszenarien hin überprüft. Der gesamte Prozess wird bis zur Unterzeichnung der Finanzierungsverträge und der vollständigen Umsetzung der Finanzierung begleitet.