Private-Debt- & Mezzanine-Finanzierung

finbird berät bei der Strukturierung von Private Debt und Mezzanine-Finanzierungen für flexible Kapitalanforderungen.

Private Debt & Mezzanine-Kapital

Wir entwickeln alternative Finanzierungslösungen, die den Bedürfnissen und dem Risikoprofil von gewerblichen Immobilienprojekten oder unternehmerischen Vorhaben entsprechen. Wir nutzen unsere Marktkenntnisse und unser Netzwerk privater Kreditgeber, um unseren Kunden das benötigte Kapital in der richtigen Finanzierungsstruktur zur Verfügung zu stellen. Für Projekte, die eine Private Debt- oder Mezzanine-Finanzierung benötigen, strukturieren wir Bedingungen und Vereinbarungen mit privaten Kreditgebern möglichst so, dass diese dem Cashflow und der Exit-Strategie des Projekts entsprechen.

Hintergrund zu Private Debt & Mezzanine-Kapital

In der Welt der Unternehmensfinanzierung sind alternative Kapitalgeber wie Private Debt- und Mezzanine-Geber eine interessante Alternative für Projektentwickler und Unternehmen, die nach flexiblen und strategischen Finanzierungsoptionen suchen. Diese Finanzierungsformen schließen Kapitalbedarfslücken, die bei Banken in stärker regulierten Märkten entstehen können. Alternative Kapitalgeber sind dadurch in Konstellationen in der Lage die Machbarkeit von Vorhaben und Projekten erhöhen.

Was sind Private Debt und Mezzanine-Finanzierungen?

Private Debt und Mezzanine-Finanzierungen sind alternative Finanzierungsoptionen, die in Form von unbesicherten und besicherten Krediten, gegenüber erstrangigen Kreditgebern im Nachrang oder als Ergänzung zum unternehmerischen Eigenkapital angeboten werden. Private Real Estate Debt wird im Immobilienkontext von Unternehmen zur Finanzierung eines Objektankaufs, eines Neubaus oder der Sanierung von Objekten genutzt. Im Unternehmenskontext findet man alternative Finanzierungen häufig bei Akquisitionsfinanzierungen im Rahmen von Unternehmensübernahmen. Kapitalgeber sind zum Beispiel Kreditfonds, Versicherungsgesellschaften und private Kapitalgeber, die häufig flexibler und leichter Kapital zugänglich machen können als Banken.

Finanzierungen durch alternative Kapitalgeber kommen auch bei Projektentwicklungen zum Einsatz, bei denen sich der Finanzierungsbedarf von Projekt zu Projekt sehr unterschiedlich darstellt. Alternative Kapitalquellen können also eine attraktive Lösung bieten, um komplexe Kreditanforderungen zu erfüllen, die Banken aufgrund gestiegener regulatorischer Anforderungen nicht vollumfänglich anbieten können.

Wichtige Kennzahlen und Begriffe für Private Debt-Finanzierungen

Private Märkte zur Kapitalallokation und alternative Finanzierungsformen: Als Kreditnehmer ist es möglich sich durch Kapitalquellen zu finanzieren, die häufig privat oder über Fondsstrukturen organisiert sind und wo Kredite direkt an Kreditnehmer vergeben werden (Direct Lending) und damit nicht an öffentlichen Börsen notieren. Im Unterschied zu liquiden Kapitalmärkten zeichnen sich private Märkte zur Kapitalallokation durch lange Anlagehorizonte und eine geringere handelbare Liquidität aus. Unternehmen können sich durch die Nachfrage von privatem Kapital von institutionellen Anlegern wie Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften refinanzieren. Aufgrund der Illiquidität der Anlagen erwarten Investoren für die Bereitstellung Ihres Kapitals in der Regel höhere Renditen, was mit höheren Konditionen für Kreditnehmer einhergeht.

Direct Lending und Konsortialfinanzierung: Bei der direkten Kreditvergabe in Form von Private Debt kommt es in der Regel zwischen in Fonds strukturiertem, institutionellem und privatem Kapital und einem Unternehmen als Kreditnehmer zu einem Finanzierungsverhältnis. Die Fonds sind in der Regel weniger stark reguliert im Vergleich zum Bankenumfeld und können dadurch Kapital schneller und zu flexibleren Bedingungen an Kreditnehmer bereitstellen. Private Debt stellt eine eigene Assetklasse dar und bietet Investoren zusätzliche Diversifizierungsmöglichkeiten. Bei der Syndizierung von Private-Debt-Kapital schließen sich, besonders bei höheren Kreditvolumen, in der Regel mehrere private Kapitalgeber und Fonds zu einem Konsortium zusammen, um eine Finanzierung gemeinsam an einen Kreditnehmer zu stellen. Dadurch wird das Risiko auf Investorenseite geteilt und ein breiterer Zugang zu unterschiedlichen Kapitalquellen auf Kreditnehmerseite geschaffen. Private Debt kann von Unternehmen bei der Projektfinanzierung, bei Fusionen und Übernahmen oder für sonstige, häufig mit Wachstum verbundenen Kapitalbeschaffungsmaßnahmen, eingesetzt werden. Ein Konsortium wird in der Regel von einem Lead Arranger bzw. einem Hauptinvestor oder Kreditgeber koordiniert.

Mezzanine-Finanzierung: Mezzanine ist eine Form der strukturierten Finanzierung, die die Lücke zwischen erstrangig besicherten Krediten und dem haftenden Eigenkapital füllt. Bei einer Mezzanine-Finanzierung stellen Kreditgeber Kapital zur Verfügung, das einerseits höher verzinst wird aber auch einige Sicherheitsmechanismen wie die Umwandlung in eine Unternehmensbeteiligung bereithält, falls ein Kreditnehmer ausfallen sollte. Kreditnehmer erhalten so Zugang zu Kapital mit in der Regel immer noch geringeren Kapitalkosten, als wenn man Eigenkapital einsetzen würde. Durch die Einbindung von Mezzanine Tranchen können in manchen Konstellationen Anforderungen von Senior-Banken erfüllt werden, durch die ein Großteil das Gesamtprojekts finanziert wird. Mezzanine-Finanzierungen sind hybride Finanzierungslösungen, die sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalanteile enthalten können. Diese Darlehensformen bieten ein Spektrum an Strukturierungsmöglichkeiten und können z.B. als tilgungsausgesetzte Variante vereinbart werden, was dem Cashflow eines Projekts entsprechen kann, wenn keine unmittelbaren Einnahmen generiert und eine hohe Liquidität durch künftige Verkaufserlöse erwartet wird.

In der Praxis können Mezzanine-Finanzierungen sowohl für Unternehmen als auch für Projektentwickler nützlich sein, die auf der Suche nach höheren Kreditvolumen und flexiblerem Kapital sind, während noch ein gewisser Grad an Kontrolle und unternehmerisches Handeln gewährleistet wird. Beispielsweise kann ein Projektentwickler bei einem größeren Projekt eine Mezzanine-Finanzierungstranche nutzen, um zusätzliche Mittel zu erhalten, die über das hinausgehen, was als Eigenkapital für das Projekt zur Verfügung steht. So kann ein Projektentwickler einerseits die Mindestanforderungen an das Eigenkapital, die häufig durch den erstrangigen Finanzierer gestellt werden, erfüllen, aber auch insgesamt mehr Kapital für das Projekt für Unvorhergesehenes vorhalten.

Durch den Einbezug von Mezzanine-Kapital in die gesamte Finanzierungsstruktur können Unternehmen oder Projektentwickler, je nach Projekt, eine höhere Gesamtkapitalrendite erzielen.

Wichtige Kennzahlen und Begriffe für Mezzanine-Finanzierungen

Nachrangig besicherte und unbesicherte Finanzierungsvarianten: Bei Mezzanine-Finanzierungen bezieht sich eine nachrangige Besicherung auf die Gläubigerstellung im Gesamtkontext, d. h. ein Mezzanine-Geber wird mit seinen Forderungen gegenüber erstrangig gestellten Kreditgebern im Verwertungsfall nachrangig bedient. Durch die nachgelagerte Gläubigerstellung haben Mezzanine-Geber für die Übernahme dieses höheren Risikos in der Regel auch höhere Renditeanforderungen. Unbesicherte Mezzanine-Finanzierungen sind ebenfalls hybride Instrumente, hierbei verzichtet der Kapitalgeber auf eine zusätzliche Besicherung und preist das entsprechend erhöhte Risiko in seiner Renditeerwartung ein.

Equity Kicker, Wandeldarlehen und Cashflow Waterfall: Ein Equity Kicker im Rahmen einer Mezzanine-Finanzierung ist ein Instrument, welches es Kreditgebern ermöglicht, eine Beteiligung am Gewinn des Unternehmens oder des Immobilienprojekts zu erhalten, die über den vereinbarten Zinssatz hinausgeht. Wandeldarlehen geben einem Investor in der Regel das Recht, zu einem späteren Zeitpunkt eine quotale Beteiligung am Unternehmen oder der Projektgesellschaft zu erhalten, wodurch die Interessen der Kapitalgeber und des Kreditnehmers gleichlaufend am Erfolg des Projekts ausgerichtet werden. Ein Cashflow-Wasserfall legt die Verteilung des Gewinns bei einem Projekt unter den Eigentümern oder kapitalgebenden Parteien fest. In der Regel haben zuerst die erstrangig besicherten Gläubiger Anspruch auf Rückzahlung, dann die Mezzanine-Geber und schließlich die Eigentümer bzw. das haftende Eigenkapital. Mit dieser Struktur werden Risiken und Renditeerwartungen im Projekt gesteuert.

Intercreditor (Gläubiger) Vereinbarung und Covenants: Eine Intercreditorvereinbarung legt die Zusammenarbeit sowie die Rechte und Pflichten zwischen verschiedenen Kreditgebern fest und sorgt insbesondere für Klarheit zwischen den erstrangigen und nachrangig besicherten Kapitalgebern, wie der Senior Bank und Mezzanine-Gebern. Eine klare Regelung ist hier vor allem für die Situation eines Zahlungsausfalls bei einem Kreditnehmer oder im Rahmen einer Restrukturierung notwendig. Covenants sind in der Regel ertrags- oder verhaltensrelevante Vereinbarungen, die von Kreditgebern vorgegeben werden und die Kreditnehmer einhalten müssen, wie z. B. Mindestanforderungen an Ertragszahlen oder sonstige betriebliche Anforderungen. Hintergrund von Covenants ist, dass Kreditgeber damit sicherstellen möchten, dass Projekte nicht in Schieflage geraten und ein Instrument zur frühzeitigen Steuerung an der Hand haben, um sicherzustellen, dass z.B. Sicherheiten, wie der Immobilienwert, werthaltig bleiben.

Sowohl Private Debt- als auch Mezzanine-Finanzierungen sind wichtige Werkzeuge, die Investoren, Unternehmen und Projektentwickler kennen und in Finanzierungsentscheidungen berücksichtigen sollten. Diese Finanzierungsstrukturen sind auf unterschiedliche Bedürfnisse von Kapitalgebern wie auch von Kreditnehmern abgestimmt. Der strategische Einsatz von Private Debt- und Mezzanine-Lösungen kann Kreditnehmern eine höhere unternehmerische Flexibilität bieten und die Nutzung von attraktiven Marktchancen ermöglichen.

Praxisfälle

Eine Investorengruppe plante die Sanierung und Entwicklung eines denkmalgeschützten Gebäudes zu einem gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshaus. Angesichts der Komplexität, die die anwendbaren Denkmalschutzvorschriften an die Modernisierung des Projekts stellte, suchten die Investoren nach einer flexiblen Finanzierungslösung, die auch Kostenpuffer für Unwägbarkeiten entlang der Bauphase abdeckte. Eine Finanzierung durch einen alternativen Kapitalgeber lieferte die notwendige Liquidität, der Investor besicherte sich nachrangig nach dem Erstrangfinanzier und trug damit zum erfolgreichen Projektfortschritt bis zur Fertigstellung bei.

Ein Immobilienunternehmen plante den Bau eines Wohnkomplexes, zur Erweiterung des Wohnungsangebots für die Zielgruppe Familien mit mittlerem Einkommen. Das Bauvorhaben sollte nach Fertigstellung in den Bestand des Investors aufgenommen und langfristig vermietet werden. Die Herausforderung bestand darin, kurzfristig notwendige Mittel für die Baukosten bereitzustellen, bevor ein Kreditgeber eine langfristige Finanzierung nach Fertigstellung und Vollvermietung bereitstellt. Eine Mezzanine-Finanzierung wurde als nachrangige Finanzierungstranche arrangiert, um eine Fertigstellung des Projekts zu gewährleisten. Der Mezzanine-Geber würdenach Übergabe durch eine Senior Bank abgelöst.

Ein Bauträger plante die Errichtung eines gemischt genutzten Projekts mit modernsten energieeffizienten Technologien. Das Problem waren die hohen Vorlaufkosten, die zur Erreichung der Energieeffizienz notwendig waren, verbunden mit dem Abschluss entsprechender Zertifizierungen. Die Lösung bestand darin, einen kurzfristigen Überbrückungskredit durch einen alternativen Private-Debt Kapitalgeber einzuwerben, der nach Umsetzung der Zertifizierungen und Erfüllung der entsprechenden Verkaufsquoten unmittelbar wieder abgelöst werden konnte.

FAQs

Was ist der Unterschied zwischen Private Debt Kapital und anderen Finanzierungsmöglichkeiten?

Bei einer Private-Debt-Finanzierung handelt es sich um Kapital, welches nicht von einer Bank, sondern von privaten Kapitalgebern bereitgestellt wird. Diese Finanzierungsgeber stellen in der Regel speziell für ein Unternehmen, ein Immobilienprojekt oder ein für ein bestimmtes Vorhaben zugeschnittene Kreditlösungen zur Verfügung. Im Gegensatz zu regulierten Bankkrediten bieten Private-Debt-Finanzierungen Kreditnehmern mehr Flexibilität in der Kreditstruktur und können auch komplexere Finanzierungssituationen darstellen. Private-Debt-Finanzierungen kommen bei Unternehmensübernahmen, Refinanzierungen und Immobilienprojektentwicklungen zum Einsatz.

Wer sind die typischen Investoren, die Private-Debt-Finanzierungen zur Verfügung stellen?

Private-Debt-Finanzierungen werden in der Regel über Fondsstrukturen zur Verfügung gestellt und fungieren als Kapitalsammelstellen für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften, Family Offices und Stiftungen. Diese Investorengruppen möchten in der Regel stabile Erträge und eine Diversifizierung ihres Anlageportfolios erreichen. Auch vermögende Privatpersonen können sich an solchen Fondsstrukturen beteiligen, wenn sie nach höheren Renditen und einer Alternative zu traditionellen festverzinslichen Wertpapieren oder Anleihen suchen.

Was bieten Private-Debt-Investments ihren Anlegern?

Durch die Investition in die Assetklasse Private Debt können Anleger einen stetigen Cashflow durch Zinszahlungen und häufig höhere Renditen als bei börsennotierten, festverzinslichen Anlagen erwarten. Darüber hinaus kann durch die Beimischung von Sachwerten das Portfolio weiter diversifiziert werden. Häufig vereinbarte, kürzere Darlehenslaufzeiten ermöglichen eine schnellere Kapitalrückführung inklusive Verzinsungsanspruch und den Investoren stehen in der Regel zusätzliche Sicherheiten für ein etwaiges Ausfallszenario zur Verfügung.

Wie unterscheidet sich die Prüfung bei Private-Debt-Kapitalgebern von einer regulären bankinternen Kreditprüfung?

Die Kreditprüfung, die Private-Debt-Investoren vor einer Kreditausreichung vornehmen, umfasst wie auch bei der bankinternen Kreditprüfung eine gründliche Analyse der Finanz- und Ertragslage des Kreditnehmers sowie die Risiken des zu finanzierenden Projekts, neben der Bewertung der Immobilie als Sicherheit, auch die Einschätzung allgemeiner Markttrends und möglicher Exit-Szenarien. Aufgrund schlankerer Strukturen verhandeln Kreditnehmer oft direkt mit den handelnden Personen eines Private-Debt-Fonds, was den Prozess schneller und effizienter machen kann. Häufig können im Rahmen dieser direkten Kommunikation auch individuellere Darlehensbedingungen und -klauseln mit dem Kreditnehmer vereinbart werden als im regulären Bankprozess.

Können Private-Debt-Lösungen für verschiedene Phasen eines Immobilienprojektes strukturiert werden?

Private-Debt-Finanzierungen können individuell auf unterschiedliche Phasen eines Projekts zugeschnitten werden; vom Grundstücksankauf und der Finanzierung der Erschließungskosten über die Hochbaumaßnahme bis hin zum Projektabschluss.

Welche Immobilienprojekte sind für Mezzanine-Finanzierungen geeignet?

Mezzanine-Finanzierungen eignen sich für alle Arten von Immobilien- und Entwicklungsprojekten, für gewerbliche, wohnwirtschaftliche und gemischt genutzte Vorhaben. Diese Finanzierungsstrukturen sind ideal für Projekte, die eine flexible Finanzierungsform und -zusammenarbeit erfordern, deren erhöhte Kapitalkosten aber auch durch die Projektkalkulation tragbar sind.

Wie passt eine Mezzanine-Finanzierung zur gesamten Kapitalstruktur eines Projekts?

Mezzanine-Finanzierungen sind in der Kapitalstruktur zwischen erstrangigen Kapitalgebern und den Eigentümern bzw. dem haftenden Eigenkapital einzuordnen. Die Aufnahme von Mezzanine-Kapital kann die gesamte Kapitalstruktur des Projekts verbessern, indem es die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals und damit die teuersten Kosten verringert und die Machbarkeit und Gesamtrendite des Projekts erhöht.

Was sind typische Konditionen für Mezzanine-Kapital?

Übliche Konditionen für Mezzanine-Finanzierungen sind Renditeerwartungen bzw. Zinskosten von ca.10 bis 20 Prozent p. a. Darüber hinaus kann mit weiteren Instrumenten wie Wandeldarlehen oder Equity Kickern gearbeitet werden.

Wie kann ein Unternehmen eine Mezzanine-Finanzierung oder eine Private-Debt-Finanzierung erhalten?

Mandanten kontaktieren uns in der Regel mit einer Übersicht zum Projekt, relevanten Finanzierungsunterlagen und bisherigen Referenzen. Wir nehmen dann eine erste Bewertung des Projekts vor und führen eine gründliche Prüfung durch, die eine Marktanalyse umfasst, die allgemeine Machbarkeit des konkreten Vorhabens sowie eine Analyse von möglichen Hindernissen und Potentialen im Projekt.

Finanzierungsprozess

Unser Prozess für Private Debt und Mezzanine-Finanzierungen ist individuell auf unsere Mandanten und deren Projekte zugeschnitten. Wir prüfen jedes Projekt zunächst hinsichtlich des Projektpotenzials, der Finanz- und Ertragslage des Mandanten als Kreditnehmer sowie der bestehenden Kapitalstruktur. Gemeinsam mit unseren Mandanten strukturieren wir die optimale Finanzierungslösung und binden hierfür alle relevanten Finanzierungsprodukte ein. Wir bereiten Ihre Finanzierungsanfrage auf und übernehmen die Ansprache und die Kommunikation mit Private-Debt- und Mezzanine-Kapitalgebern aus unserem Netzwerk. Im Prozess unterstützen wir die Verhandlungen mit den Kapitalgebern hinsichtlich der Finanzierungskonditionen und begleiten Sie bis zum Abschluss der Finanzierungsverträge.